“คนไทยซื้อสินค้าและบริการ
ลดลงทำให้โครงการค้าปลีก
เกิดการแข่งขันมากขึ้น”
เมื่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวต่อเนื่องและมีแนวโน้มที่จะชะลอต่อไปอีกถึงปีหน้านั้น มีผลโดยตรงต่อตลาดพื้นที่ค้าปลีกเพราะคนไทยใช้เงินในการซื้อสินค้าและใช้บริการต่างๆ ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
การแข่งขันกันของโครงการพื้นที่ค้าปลีกต่างๆ จึงมีมากขึ้น และมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกจำนวนไม่น้อยประสบกับปัญหาในการดึงดูดหรือสร้างความน่าสนใจให้กับคนในพื้นที่โดยรอบจนมีผลกระทบต่อผู้เช่าเป็นลำดับแรกแต่สุดท้ายแล้วเจ้าของโครงการคือผู้ได้รับผลกระทบ โครงการพื้นที่ค้าปลีกหลายโครงการที่พัฒนาและบริหารโดยผู้ประกอบการที่ไม่มีประสบการณ์หรือขาดความเข้าใจในธุรกิจค้าปลีกจะไม่สามารถดำเนินธุรกิจได้นาน
อุปทาน
พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่และสะสมรายปี ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 และในอนาคต
พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ประมาณ 82,800 ตารางเมตรเมื่อรวมกับโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้ในไตรมาสที่ 1 และ 2 แล้วมีผลให้มีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการไปแล้วประมาณ 160,000 ตารางเมตร โดยมีอีกไม่น้อยกว่า 100,000 ตารางเมตรที่มีกำหนดเปิดให้บริการในไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2562 โดย ณ สิ้นสุดไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 กรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบมีพื้นที่ค้าปลีกสะสมประมาณ 8.406 ล้านตารางเมตร
พื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในอนาคตมีทิศทางลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าในปี พ.ศ. 2565 จะมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกจำนวนมากมีกำหนดเปิดให้บริการในปีนั้น แต่ก็ยังไม่สามารถยืนยันได้ตามนั้น ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ลดลงรวมไปถึงการขยายตัวอย่างรวดเร็วของระบบช้อปปิ้งออนไลน์ที่เข้ามาส่วนแบ่งในตลาดมากขึ้นๆ และมีแนวโน้มขยายตัวในอัตราเร่งมากขึ้นในอนาคต ผู้ประกอบการโครงการพื้นที่ค้าปลีกจึงเลือกที่จะชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ และปรับรูปแบบของโครงการที่อยู่ในแผนการพัฒนาของตนเองให้แตกต่างและโดดเด่นจากที่ผ่านมามากขึ้น เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับโครงการของตนเองเมื่อต้องแข่งขันกับโลกออนไลน์
พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562
“64% ของโครงการพื้นที่ค้าปลีก
ที่มีกำหนดจะเปิดให้บริการใน
ไตรมาสที่ 4 เป็น ศูนย์การค้า”
พื้นที่ค้าปลีกอีกประมาณ 108,128 ตารางเมตรที่มีกำหนดเปิดให้บริการในช่วงไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2562 แม้ว่าอาจจะมีบางโครงการที่เลื่อนกำหนดเปิดให้บริการออกไป และประมาณ 80% อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกโดยเฉพาะในพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
โครงการพื้นที่ค้าปลีกหลายโครงการมีการปรับปรุงซ่อมแซมหรือว่าเปลี่ยนรูปแบบของการตกแต่งภายในและภายนอกใหม่ทั้งหมด เพื่อให้มีความทันสมัยอีกทั้งยังเป็นการจัดกลุ่มผู้เช่าหรือเพิ่มเติมผู้เช่าที่น่าสนใจเข้ามาในโครงการทดแทนผู้เช่าเดิมที่อาจจะไม่น่าสนใจอีกทั้งเพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่ทันสมัยและมีอะไรใหม่ๆ ตลอดทุกปี
ศูนย์การค้าบางแห่งสร้างมานานกว่า 20 – 30 ปีซึ่งมีการใช้ที่ดินไม่เต็มประสิทธิภาพตามกฎหมายปัจจุบัน ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการจึงมีการปิดชั่วคราวเพื่อก่อสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ให้สอดคล้องกับกฎหมายปัจจุบันและตอบรับกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในพื้นที่โดยรอบ
อุปสงค์
อัตราการเช่าเฉลี่ยของโครงการพื้นที่ค้าปลีกแต่ละประเภทและทำเล
อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 อยู่ที่ประมาณ 93% มีการเปลี่ยนแปลงน้อยมากเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้านี้ แต่ถ้าเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วพบว่ามีการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยคือประมาณ 3 – 5% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของกำลังซื้อที่มีผลต่อการตัดสินใจในการขยายร้านค้าและการเช่าพื้นที่ในโครงการพื้นที่ค้าปลีก แม้ว่าแบรนด์สินค้าหรือร้านอาหารขนาดใหญ่หรือจากต่างประเทศจะมองหาช่องทางในการขยายสาขามาประเทศไทยแต่ก็มีอีกไม่น้อยที่เปลี่ยนแผนไปขายทางออนไลน์มากขึ้นเพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ จากการเปิดร้านแบบในอดีต
ดัชนีค้าปลีกของประเทศไทย ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2562
แม้ว่าดัชนีค้าปลีกของประเทศไทยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจะมากกว่าช่วงก่อนหน้านี้แบบชัดเจนแต่ก็อยู่ในช่วงลดลงต่อเนื่องจากช่วงปลายปีพ.ศ.2561 เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายของคนไทย ซึ่งต้องพิจารณาต่อเนื่องถึงตอนสิ้นปีพ.ศ.2562 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการใช้จ่ายซื้อสินค้าในโครงการพื้นที่ค้าปลีกมากอยู่แล้วทั้งจากคนไทยและต่างชาติ อีกทั้งนโยบาย “ชิม ช้อป ใช้” ของรัฐบาลที่มีผลโดยตรงในการกระตุ้นยอดใช้จ่ายในโครงการพื้นที่ค้าปลีกในไตรมาสที่ 4 ให้กลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง
ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ค้าปลีก 3 ประเภท ในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงชะลอตัวเป็นปัจจัยกดดันไม่ให้ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการปรับเพิ่มค่าเช่า อีกทั้งมีผู้เช่าบางรายที่อาจจะประสบปัญหาเรื่องของรายได้ที่ลดลงทั้งจากกำลังซื้อลดลงและคู่แข่งในโลกออนไลน์จึงตัดสินใจปิดร้านค้าของตนเองแล้วไปขายออนไลน์มากขึ้น ซึ่งการแข่งขันกันในโลกออนไลน์นี้มีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีแนวโน้มสูญเสียผู้เช่าต่อเนื่องในอนาคต
ค่าเช่าจึงยังมีการเปลี่ยนแปลงน้อยมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพราะผู้ประกอบการต้องการให้โครงการของตนเองมีร้านค้าเช่าเต็มก่อนในช่วง 1 – 3 ปีแรก ค่าเช่าจึงไม่ได้แตกต่างจากโครงการอื่นๆ มากนัก โครงการในพื้นที่เมืองชั้นในมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนแต่ในบางพื้นที่ของบางศูนย์การค้าก็อาจจะขึ้นไปถึงมากกว่า 4,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนแต่เป็นเพียงพื้นที่ส่วนน้อยเท่านั้น ค่าเช่าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่นอกเมืองมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 1,300 บาทต่อตารางเมตรแต่มีบางพื้นที่ในบางโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ที่ค่าเช่าอาจจะเพียง 300 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเท่านั้น เพราะผู้ประกอบการเจ้าของโครงการต้องการให้มีผู้เช่าเต็มพื้นที่
สรุป
ธุรกิจค้าปลีกเป็น 1 ในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ
ระบบการซื้อขายสินค้าออนไลน์เป็นตัวแปรสำคัญในการคงอยู่หรือล่มสลายของธุรกิจในอนาคต
ร้านค้าจำนวนไม่น้อยลดการเปิดสาขาของตนเองเพื่อเน้นไปที่ระบบออนไลน์มาขึ้น
ร้านค้าในโครงการพื้นที่ค้าปลีกปัจจุบันกลายเป็นเพียงที่จัดแสดงสินค้าเท่านั้น
คอมมูนิตี้มอลล์หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กกำลังจะค่อยๆ หมดไป
ผู้ประกอบการโครงการพื้นที่ค้าปลีกรายใหญ่มีการปรับตัวที่รวดเร็ว
โครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่มีการปรับรูปแบบของตนเองให้สอดคล้องกับปัจจุบันมากขึ้น
ค่าเช่าพื้นที่ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนักในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา
