“ความกังวลต่อสภาวะเศรษฐกิจ
และรายได้ระยะยาว
ส่งผลโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม”
แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งแรกของปีต่อเนื่องถึงช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีพ.ศ.2562 ยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวทั้งจากปัจจัยภายนอกที่ยากจะควบคุมและเกินกว่าที่จะคาดการณ์อีกทั้งปัญหาภายในประเทศที่ยังสร้างความกังวลให้กับคนไทยต่อเนื่อง
รวมไปถึงความเชื่อมั่นของคนไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวคนไทยและยังคงมีความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจและรายได้ในระยะยาวจึงมีผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุด ประกอบกับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันติดปากว่า “LTV” แต่ผู้ประกอบการยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ต่อเนื่องในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562
อุปทาน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส
คอนโดมิเนียมประมาณ 14,180 ยูนิตเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 คอนโดมิเนียมที่เปิดให้บริการมีจำนวนน้อยกว่าช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2561 ประมาณ 40% แต่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 53% เพราะช่วงไตรมาสที่ 1 และไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมามีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนัก เนื่องจากผู้ประกอบการมุ่งเน้นไปที่การระบายสต็อกโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์หรือใกล้จะโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่แต่มาเร่งเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 3 เพื่อจะได้ให้มีรายได้ตามเป้าที่วางไว้หรือลดลงจากเป้าไม่มากนัก คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปีพ.ศ.2562 อยู่ที่ประมาณ 30,206 ยูนิตน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาประมาณ 33%
โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการให้ตรงกับกลุ่มผู้ซื้อที่ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ซึ่งพวกเขาเลือกกลุ่มผู้ซื้อใหม่ที่ไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์มาก่อน ดังนั้น คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิตจึงมีสัดส่วนมากถึงประมาณ 57% จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพราะ 85% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว อีกทั้งเป็นไตรมาสที่กลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กเปิดขายโครงการใหม่ในสัดส่วนที่ไม่ต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพราะ 85% ของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว อีกทั้งเป็นไตรมาสที่กลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กเปิดขายโครงการใหม่ในสัดส่วนที่ไม่ต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาสแยกตามระดับราคา
อุปสงค์
อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562
ผู้ประกอบการพยายามหาช่องในการขายคอนโดมิเนียมของตนเองให้ได้มากและเร็วที่สุด การเลือกทำเลเพื่อเปิดขายโครงการเป็น 1 ในทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่อาจจะไกลออกมาจากสถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน แต่สามารถเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงเกินไปได้ โดยสังเกตได้จากสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรในตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 ที่ค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นๆ
ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่ที่อยู่ในซอยหรือถนนที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลักเพื่อที่จะได้ที่ดินในราคาที่ไม่สูงเกินไป สามารถพัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่สูงมากแบบที่ต้องการได้ โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารไม่เกิน 8 ชั้นจึงมีสัดส่วนมากถึง 31% จากคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในทั้ง 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปีนี้
โครงการคอนโดมิเนียมในระดับขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตบางโครงการปิดการขายได้ในเวลาไม่นานหรือมีอัตราการขายที่สูงมากหลังจากเปิดการขายมาไม่นานและก่อนที่จะเปิดขายแบบเป็นทางการ แต่อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 ก็ยังไม่ได้สูงมากเท่าใดนักคืออยู่ที่ประมาณ 52% อาจจะมากกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อยแต่ก็สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมยังไม่ฟื้นตัว แม้แต่ในงานมหกรรมบ้านและคอนโดมิเนียมที่ยอดขายในงานกว่า 37% เป็นยอดขายที่ได้จากการขายทาวน์เฮ้าส์ซึ่งมากเป็นอันดับที่ 1 แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวต่อเนื่อง และในปีนี้คงมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 45,000 ยูนิต
โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2562 ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยจะไม่สูงมากแต่จำนวนยูนิตที่ขายได้ก็ไม่น้อยและมากกว่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้นไม่ต้องอีกหลายปีกว่าจะเห็นความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่รอบๆ โครงการ
ผู้ประกอบการหลายรายเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาประมาณ 3 – 5 ล้านบาทต่อยูนิตที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อจำนวนมาก และใช้เวลาในการก่อสร้างไม่นาน ผู้ประกอบการสามารถได้รับเงินจากผู้ซื้อครบเต็มจำนวนในเวลาไม่เกิน 1 ปีต่างจากคอนโดมิเนียมอีกทั้งมูลค่าโครงการไม่ได้สูงมากเกินไป
กำลังซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศจีนลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมาเพราะเรื่องของค่าเงินหยวนที่ลดลงประมาณ 10% จากช่วงต้นปีและลดลงมากกว่า 14% จากช่วงต้นปีพ.ศ.2561 ผู้ซื้อคนจีนจำนวนไม่น้อยที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในช่วงหลายเดือนนี้แสดงท่าทีว่าไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์ เพราะพวกเขาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเพื่อการลงทุนเป็นสำคัญ เมื่อค่าเงินเปลี่ยนแปลงไปแบบนี้พวกเขาจึงต้องพิจารณานานขึ้น
ราคาขาย
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส
ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่ราคาที่ดินไม่สูงมากนักเพื่อที่จะได้พัฒนาและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับไม่สูงเกินไปเพื่อจะได้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ราคาขายเฉลี่ยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 จึงลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้เล็กน้อยคือประมาณ 5% อีกทั้งมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2562 เพียง 4% จากจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้
สรุป
ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัวต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปีนี้
ผู้ประกอบการหลายรายเพิ่มสัดส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต
ผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลางเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและเส้นทางใหม่ๆ ยังคงเป็นที่จับตามองของผู้ประกอบการเพียงแต่บางทำเลยังไม่ถึงเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาและเปิดขายโครงการใหม่
ราคาขายคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพียงแต่อยู่ในอัตราเฉลี่ยไม่เกิน 8% ต่อปี
ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก และรายใหม่ยังคงประสบปัญหาในการพัฒนาโครงการต่อเนื่องเพราะเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้ยากขึ้น และหาแหล่งเงินทุนได้ยาก
กำลังซื้อจากต่างประเทศโดยเฉพาะจีนลดลงจากปีที่ผ่านมามากกว่า 50%
