ช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 ตลาดอาคารสำนักงานประสบกับปัญหาอันเนื่องมาจากว่าหลายบริษัทให้พนักงานของตนเองทำงานที่บ้าน เพื่อเลี่ยงการเดินทางมาที่สำนักงานป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19
แม้ว่าหลายๆ บริษัทจะตระหนักได้ว่าพนักงานของตนเองสามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้โดยไม่จำเป็นต้องเข้ามาที่สำนักงาน แต่ยังไม่มีผลต่อการดำเนินธุรกิจหรือการเช่าพื้นที่สำนักงาน จนเมื่อการแพร่ระบาดรอบใหม่เกิดขึ้นอีกครั้งในช่วงกลางเดือนธันวาคม พ.ศ.2563 ต่อเนื่องถึงต้นปีพ.ศ.2564 ก็เป็นไปได้ที่หลายบริษัทอาจจะต้องคิดเรื่องการลดขนาดพื้นที่เช่าลงอย่างจริงจัง รวมไปถึงการลดขนาดองค์กร แต่การเปลี่ยนแปลงจากผลกระทบดังกล่าวในระยะยาวยังคงต้องติดตามต่อเนื่อง เพราะการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง และเรื่องของวัคซีนหรือการป้องกันอื่นๆ ยังไม่ชัดเจน
อุปทาน
พื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ในแต่ละปีและพื้นที่รวมในกรุงเทพมหานครรายปี
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
หมายเหตุ: F = ประมานการณ์พื้นที่อาคารสำนักงานที่จะเสร็จในปีนั้น
พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปีพ.ศ.2563 อยู่ที่ประมาณ 9.4 ล้านตารางเมตร โดยตั้งแต่ปีพ.ศ.2560 เป็นต้นมา มีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 150,000 ตารางเมตรต่อปีต่อเนื่องไปจนถึงปีพ.ศ.2566 ซึ่งหลายปีมีมากกว่า 200,000 ตารางเมตร โดยในปีพ.ศ.2565 – 2566 มีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่มากถึง 700,000 และมากกว่า 1 ล้านตารางเมตรตามลำดับ แม้ว่าอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของขนาดพื้นที่และกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จ เพราะอาคารที่จะสร้างเสร็จในปีพ.ศ.2565 – 2566 กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด
พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครแยกตามช่วงเวลาที่เปิดให้บริการ
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
ช่วงเวลาระหว่างปีพ.ศ.2536 – 2540 เป็นช่วงเวลาที่ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพมหานครมีการขยายตัวมากที่สุดทั้งในเรื่องของอุปทานและค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน เพราะมีหลายอาคารในช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 ที่มีค่าเช่ามากกว่า 500 – 600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่พอหลังจากปีพ.ศ.2540 เป็นต้นมา อาคารสำนักงานหลายอาคารหยุดการก่อสร้าง พื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ลดลงต่อเนื่อง และค่าเช่าสำนักงานลดลงด้วยเช่นกัน ซึ่งในช่วงหลังจากปีพ.ศ.2540 เป็นต้นมาอาคารเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับช่วงปีพ.ศ.2536 -2540
พื้นที่อาคารสำนักงานจำนวนมากที่เข้าสู่ตลาดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะไม่มากเหมือนในอดีตที่ผ่านมา แต่ก็เริ่มสร้างความกังวลให้กับเจ้าของอาคารสำนักงานเดิมที่ก่อนหน้านี้มีผู้เช่าเต็มพื้นที่ เนื่องจากอาคารสำนักงานใหม่ในทำเลเดียวกับอาคารเก่าก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีผู้เช่าบางส่วนย้ายออกจากอาคารเก่า เพราะต้องการพื้นที่เช่าที่ใหญ่ขึ้น แม้ว่าค่าเช่าพื้นที่จะสูงกว่าก็ตาม เนื่องจากอาคารที่เช่าอยู่ก่อนหน้านี้ไม่สามารถขยายพื้นที่เช่าได้ หรือจำเป็นต้องเช่ากระจายกันมากกว่า 1 ชั้น ผลกระทบจากโควิด-19 ที่นอกจากจะมีผลต่อรายได้หรือผลประกอบการของธุรกิจแล้วยังมีผลโดยตรงต่อรูปแบบการทำงานของหลายๆ บริษัท เพราะให้พนักงานทำงานที่บ้าน แม้ว่าจะเพียงระยะเวลาไม่นาน ก็อาจทำให้หลายบริษัทตระหนักได้ว่าสามารถทำงานที่บ้านได้ และบางแผนกหรือบางส่วนไม่จำเป็นต้องมีในองค์กรสามารถเปลี่ยนเป็นพนักงานชั่วคราวหรือจ้างบริษัทอื่นทำได้ ซึ่งอาจจะส่งผลให้หลายบริษัทลดพื้นที่เช่าลงหรือพิจารณาแผนการขยายพื้นที่เช่าในอนาคต อีกทั้งยังอาจจะส่งผลต่ออาคารสำนักงานที่กำลังจะสร้างเสร็จในช่วงปีพ.ศ.2564 เป็นต้นไป
อุปสงค์
อัตราการเช่าเฉลี่ยพื้นที่สำนักงานในทำเลสำคัญ
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และในประเทศไทย รวมไปถึงปัญหาเรื่องของไวรัสโควิด-19 ที่เริ่มมีผลต่อการขยายกิจการหรือการดำเนินธุรกิจในต่างประเทศตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2562 อัตราการเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2563 อยู่ที่ประมาณ 91.15% ลดลงจากช่วงต้นปีเล็กน้อย แม้ว่าในบางทำเลมีการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากอาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา แต่เป็นการเพิ่มขึ้นที่ไม่มากนัก เมื่อพิจารณาจากอัตราการเช่าเฉลี่ยรวมทั้งกรุงเทพมหานคร เพราะผู้เช่าบางส่วนชะลอแผนการย้ายสำนักงานเพราะผลกระทบจากโควิด-19 อีกทั้งมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดจึงมีผลต่ออัตราการเช่าเฉลี่ย
ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานปีพ.ศ.2563 ค่อนข้างชะลอตัว เพราะการเฝ้าระวังเรื่องของการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 มีผลให้รูปแบบการใช้ชีวิตของคนทั้งโลกเปลี่ยนแปลงไป รูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งมีผลให้บางบริษัทต้องพิจารณาแผนการใช้งานพื้นที่สำนักงานของตนเองใหม่ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่มีมาก่อนหน้านี้แล้ว และมากขึ้นจากโควิด-19 มีผลให้หลายบริษัทมีรายได้ลดลงหรือแทบไม่มีรายได้เลย
ค่าเช่า
ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานรายพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางสำคัญ
ที่มา: ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ณ ไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2563 ยังไม่ลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าการเจรจาเพื่อขอลดราคาหรือการต่อรองค่าเช่าจะมีให้เห็นบ้างแล้วในบางอาคารแต่เป็นการลดลงไม่มากนักในภาพรวม หรืออาจจะมาในรูปแบบของการคงค่าเช่าไว้ที่เท่าเดิมแล้วสามารถขยายสัญญาเช่าออกไปได้เพิ่มเติม อาจจะมีเจ้าของอาคารบางรายที่มีการลดค่าเช่าลงในช่วงไตรมาสที่ 2 – 3 ของปีพ.ศ.2563
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A เฉลี่ยในพื้นที่ CBD อยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเดียวกันในพื้นที่นอกเขต CBD กลับอยู่ที่ประมาณ 800 – 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าแบบชัดเจน แต่ก็ยังไม่สามารถดึงดูดหรือผลักดันให้เจ้าของที่ดินในพื้นที่ CBD พัฒนาอาคารสำนักงานเพราะรายได้จากค่าเช่าที่จะได้รับยังไม่เหมาะสมกับราคาที่ดิน
ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD ที่สร้างเสร็จในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามากกว่า 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนบางอาคารมากกว่า 1,400 – 1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 2 – 3 ปีจากนี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A เช่นกัน ดังนั้น ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะสูงกว่าปัจจุบันค่อนข้างมาก เมื่อเปรียบเทียบอาคารเกรดเดียวกันในทำเลเดียวกัน ซึ่งต้องพิจารณาเรื่องของภาวะเศรษฐกิจและอุปทานในอนาคตประกอบด้วย
สรุปภาพรวมตลาดและคาดการณ์อนาคต
ตลาดอาคารสำนักงานต้องจับตามองต่อเนื่องไปอีกหลายปี
พื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดในอีก 3 – 4 ปีข้างหน้ามีเยอะมาก
ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานมีความผันแปรมากและเกี่ยวพันกับปัจจัยหลายอย่าง
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครในปีพ.ศ.2564 คงไม่แตกต่างจากปีพ.ศ.2563
วิกฤตโควิด-19 อาจจะมีผลต่อตลาดอาคารสำนักงานในระยะยาวถ้ายังไม่สามารถกลับมาใช้ชีวิตปกติได้เร็ว
รูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปมีความเป็นไปได้ว่าอาจจะมีผลต่อตลาดอาคารสำนักงานในอนาคต
