การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 ในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2563 มีผลต่อการใช้ชีวิตประจำวันของคนในกรุงเทพมหานครและในทุกๆ จังหวัดทั่วประเทศไทย
การเดินทางไปทำงานที่สำนักงานของบริษัทอาจจะเป็นความเสี่ยงและมีบริษัทจำนวนมากเลือกที่จะให้พนักงานของตนเองทำงานที่บ้านเพื่อเลี่ยงการเดินทาง และลดการแพร่กระจายของไวรัสตามมาตรการของรัฐบาล อาคารสำนักงานจำนวนมากได้รับผลกระทบอย่างเลี่ยงไม่ได้ เพราะการที่บริษัทให้พนักงานของตนเองทำงานที่บ้านไม่ต้องเดินทางมาที่สำนักงานกลายเป็นเรื่องที่บริษัทต่างๆ ซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานนำมาเป็นข้อต่อรองเพื่อขอลดค่าเช่าพื้นที่ลง ซึ่งการเจรจาขอลดค่าเช่าพื้นที่ลงจะอยู่ในช่วงระหว่าง 20 – 50% ในระยะเวลาตั้งแต่ 2 – 6 เดือนแล้วแต่ผู้เช่าและเจ้าของอาคารจะตกลงกัน
อุปทาน
พื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ในแต่ละปีและพื้นที่รวมในกรุงเทพมหานครรายปี
หมายเหตุ: F = ประมานการณ์พื้นที่อาคารสำนักงานที่จะเสร็จในปีนั้น
พื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2563 มีทั้งหมดประมาณ 171,400 ตารางเมตร โดยเป็นอาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่ในพื้นที่นอกเขตธุรกิจ (CBD) โดยเป็นอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท พระราม 4 พระราม 6 และนราธิวาสราชนครินทร์ เป็นต้น โดยมีบางอาคารที่เป็นอาคารสำนักงานที่เจ้าของอาคารใช้พื้นที่ภายในอาคารเป็นส่วนใหญ่ พื้นที่อาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 อยู่ที่ประมาณ 9.34 ล้านตารางเมตรเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานรวมอาคารสำนักงานทุกประเภทในกรุงเทพมหานคร
กรุงเทพมหานครจะยังมีอาคารสำนักงานอีกประมาณ 84,300 ตารางเมตรเปิดให้บริการในช่วง 6 เดือนหลังของปีพ.ศ.2563 และอีกประมาณ 2 ล้านตารางเมตรที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 3 – 4 ปีนับจากปีนี้เป็นต้นไป ซึ่งการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานค่อนข้างมาก เพราะการทำงานที่บ้านเริ่มเป็นทางเลือกที่จริงจังและเป็นไปได้มากขึ้น อีกทั้งบริษัทต่างๆ เริ่มพิจารณาถึงจำนวนพนักงานในบริษัทและการใช้ประโยชน์พื้นที่สำนักงานของตนเอง ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่อาจมีการลดขนาดขององค์กรลง
อาคารสำนักงานจำนวนมากในพื้นที่ CBD ที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน เป็นอาคารสำนักงานที่ก่อสร้างบนที่ดินเช่าระยะยาว โดยเป็นสัญญาเช่าจากทั้งหน่วยงานราชการ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และเอกชน นอกจากนี้อาคารสำนักงานหลายอาคารยังเป็นการร่วมทุนกันระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้พัฒนาโครงการ
พื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการในแต่ละช่วงปี
พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครสะสมตั้งแต่อดีตจนถึงที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2566 มีทั้งหมดประมาณ 11.36 ล้านตารางเมตร โดยช่วงปีพ.ศ.2561 – 2565 เป็นช่วง 5 ปีที่มีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ต่อเนื่อง รวมแล้วในช่วง 5 ปีนี้จะมีอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นประมาณ 1.73 ล้านตารางเมตรคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 15% ของจำนวนทั้งหมด มากที่สุดนับตั้งแต่ช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 เป็นต้นมา
การที่อาคารสำนักงานเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในช่วง 5 ปีนี้สะท้อนให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเป็นรูปแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ที่เหมาะสมให้กับผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดิน อาจจะไม่มากหรือรวดเร็วแบบโครงการคอนโดมิเนียมแต่ก็สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว นอกจากนี้อาคารสำนักงานยังเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถขายเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ รีท (REITs ) ซึ่งเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับเจ้าของอาคารสำนักงานในปัจจุบัน
อุปสงค์
อัตราการเช่าเฉลี่ยรายพื้นที่
การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และในประเทศไทย รวมไปถึงปัญหาเรื่องของไวรัสวิด-19 ที่เริ่มมีผลต่อการขยายกิจการหรือการดำเนินธุรกิจในต่างประเทศตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2562 อัตราการเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 อยู่ที่ประมาณ 92.6% ไม่ได้แตกต่างจากไตรมาสก่อนหน้านี้เท่าใดนัก โดยในบางพื้นที่มีการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากอาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา แต่เป็นการเพิ่มขึ้นที่ไม่มากนัก เมื่อพิจารณาอัตราการเช่าเฉลี่ยรวมทั้งกรุงเทพมหานคร เพราะผู้เช่าบางส่วนย้ายสำนักงานกันช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้เพราะผลกระทบจากโควิด-19
ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2563 ค่อนข้างชะลอตัว เพราะการเฝ้าระวังเรื่องของการป้องกันการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 มีผลให้รูปแบบการใช้ชีวิตของคนทั้งโลกเปลี่ยนแปลงไป รูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป แม้ว่าจะเพียง 1 – 2 เดือนแต่ก็มีผลให้บางบริษัทต้องพิจารณาแผนการใช้งานพื้นที่สำนักงานของตนเองใหม่ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่มีมาก่อนหน้านี้แล้ว และมากขึ้นจากโควิด-19 มีผลให้หลายบริษัทมีรายได้ลดลงหรือแทบไม่มีรายได้เลย แม้แต่หลังจากการผ่อนคลายมาตรการช่วงกลางเดือนพฤษภาคม พ.ศ.2563
ธุรกิจส่วนใหญ่คงยังไม่ฟื้นตัวในขณะที่บางธุรกิจมีรายได้ลดลงหรืออาจจะไม่มีรายได้เลยก็เป็นไปได้จนกว่าจะมีวัคซีนหรือยาออกมา อาจมีการเลิกจ้างพนักงานหรือปรับไปทำงานที่บ้านมากขึ้น การเช่าพื้นที่สำนักงานจะกลายเป็นสิ่งไม่จำเป็นเจ้าของอาคารอาจจะเผชิญกับปัญหาการมีพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานมากขึ้น แต่การที่สัญญาเช่าของพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 3 ปีจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะมีการขอยกเลิกหรือลดพื้นที่เช่าลงทันที อีกทั้งเจ้าของอาคารสำนักงานก็คงไม่ยินยอม เพราะเขาเองก็เดือดร้อนเช่นกัน ยกเว้นกลุ่มของผู้เช่าที่สัญญาใกล้ครบกำหนดซึ่งอาจมีการทบทวนการต่อสัญญาเช่าหรือการชะลอการย้ายไปอาคารสำนักงานอื่นๆ
“อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคาร
ส านักงานในกรุงเทพมหานครยังคง
ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า
นี้แบบรุนแรง อาจจะมีลดลงบ้าง
เพราะมีอาคารส านักงานใหม่เปิด
ให้บริการหลายอาคารในช่วงครึ่ง
แรกปีพ.ศ.2563”
ค่าเช่า
ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานรายพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางสำคัญ
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ณ ไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 ยังไม่ลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าการเจรจาเพื่อขอลดราคาหรือการต่อรองค่าเช่าจะมีให้เห็นบ้างแล้วในบางอาคารแต่เป็นการลดลงไม่มากนักในภาพรวม หรืออาจจะมาในรูปแบบของการคงค่าเช่าไว้ที่เท่าเดิมแล้วสามารถขยายสัญญาเช่าออกไปได้เพิ่มเติม
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A เฉลี่ยในพื้นที่ CBD อยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนและปรับขึ้นจากไตรมาสเดียวกันในปีก่อนหน้านี้ประมาณ 5% ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเดียวกันในพื้นที่นอกเขต CBD กลับอยู่ที่ประมาณ 800 – 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าแบบชัดเจน แต่ก็ยังไม่สามารถดึงดูดหรือผลักดันให้เจ้าของที่ดินในพื้นที่ CBD พัฒนาอาคารสำนักงานเพราะรายได้จากค่าเช่าที่จะได้รับยังไม่เหมาะสมกับราคาที่ดิน
ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD ที่สร้างเสร็จในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมามากกว่า 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนไปหมดแล้ว อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่กำลังก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 2 – 3 ปีจากนี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A เช่นกัน ดังนั้น ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะสูงกว่าปัจจุบันค่อนข้างมาก เมื่อเปรียบเทียบอาคารเกรดเดียวกันในทำเลเดียวกัน
สรุปภาพรวมตลาดและคาดการณ์อนาคต
ตลาดอาคารสำนักงานต้องจับตามองต่อเนื่องไปอีกหลายปี
พื้นที่อาคารสำนักงานที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดในอีก 3 – 4 ปีข้างหน้ามีเยอะมาก
ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานมีความผันแปรมากและเกี่ยวพันกับปัจจัยหลายอย่าง
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครในปีพ.ศ.2563 คงไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้านี้มากนัก
ผู้เช่าต่อรองขอลดค่าเช่าพื้นที่สำนักงานลงจากอัตราเดิมแต่เจ้าของอาคารคงไม่ได้ลดให้ตามที่ร้องขอ
วิกฤตโควิด-19 อาจจะมีผลต่อตลาดอาคารสำนักงานในระยะยาวถ้ายังไม่สามารถกลับมาใช้ชีวิตปกติได้เร็ว
