“การพัฒนาพื้นที่ EEC เป็น
ตัวเร่งทำให้เกิดการพัฒนานิคม
อุตสาหกรรมใหม่ๆ มากขึ้น”
การพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกเป็นตัวเร่งให้เกิดการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่ๆ มากขึ้น โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมที่พัฒนาโดยภาคเอกชนที่มีให้เห็นมากขึ้น ซึ่งจังหวัดชลบุรี และระยองเป็นพื้นที่ที่มีนิคมอุตสาหกรรมเกิดใหม่
รวมไปถึงที่รอการพัฒนาอยู่มากที่สุด ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะมีมากหลายหมื่นไร่ เพียงแต่มีหลายแห่งยังไม่เริ่มการพัฒนาในปัจจุบัน นอกจากนี้มีหลายนิคมอุตสาหกรรมที่ไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ เนื่องจากอยู่นอกพื้นที่ที่อนุญาตพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมได้ โดยเฉพาะพื้นที่ในจังหวัดฉะเชิงเทรา แต่ก็ยังมีนิคมอุตสาหกรรมอีก หลายแห่งที่กำลังพัฒนาและรอการพัฒนาในอนาคต
อุปทาน
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ณ สิ้นปี พ.ศ. 2562
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่เปิดขายพื้นที่แล้ว ณ สิ้นปี พ.ศ. 2562 มีทั้งหมดประมาณ 183,200 ไร่ ซึ่งรวมนิคมอุตสาหกรรม และสวนอุตสาหกรรมทั้งประเทศ รวมไปถึงนิคมอุตสาหกรรมของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยและนิคมอุตสาหกรรมที่การนิคมฯ ร่วมพัฒนา และนิคมอุตสาหกรรมที่พัฒนาโดยภาคเอกชนซึ่งพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยในอนาคตมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าปัจจุบันแบบมีนัยยะสำคัญ เพราะขึ้นอยู่กับการพัฒนาในพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกเป็นสำคัญ
นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นแบบชัดเจนหลังจากที่ผังเมืองพื้นที่พัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ซึ่งครอบคลุมจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และ ระยองมีการประกาศใช้ เพราะเริ่มรับรู้กันแล้วว่าพื้นที่ใดสามารถพัฒนานิคมอุตสาหกรรมได้ และนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทใดที่มีแผนจะพัฒนาก่อนหน้านี้แล้วไม่สามารถพัฒนาได้ตามที่วางแผนไว้ โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งในจังหวัดฉะเชิงเทราที่อยู่นอกพื้นที่อนุญาตตามผังเมืองพื้นที่เศรษฐกิจ
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่เปิดขายพื้นที่แล้ว ณ สิ้นปี พ.ศ. 2562 มีทั้งหมดประมาณ 183,200 ไร่ ซึ่งรวมนิคมอุตสาหกรรม และสวนอุตสาหกรรมทั้งประเทศ รวมไปถึงนิคมอุตสาหกรรมของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยและนิคมอุตสาหกรรมที่การนิคมฯ ร่วมพัฒนา และนิคมอุตสาหกรรมที่พัฒนาโดยภาคเอกชนซึ่งพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยในอนาคตมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าปัจจุบันแบบมีนัยยะสำคัญ เพราะขึ้นอยู่กับการพัฒนาในพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกเป็นสำคัญ
นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นแบบชัดเจนหลังจากที่ผังเมืองพื้นที่พัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ซึ่งครอบคลุมจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และ ระยองมีการประกาศใช้ เพราะเริ่มรับรู้กันแล้วว่าพื้นที่ใดสามารถพัฒนานิคมอุตสาหกรรมได้ และนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทใดที่มีแผนจะพัฒนาก่อนหน้านี้แล้วไม่สามารถพัฒนาได้ตามที่วางแผนไว้ โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งในจังหวัดฉะเชิงเทราที่อยู่นอกพื้นที่อนุญาตตามผังเมืองพื้นที่เศรษฐกิจ
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย แยกตามภาค ณ สิ้นปีพ.ศ. 2562
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมประมาณ 57% อยู่ในภาคตะวันออก และนับจากปีพ.ศ. 2562 เป็นต้นไป พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ที่กำลังพัฒนาและที่มีแผนจะพัฒนาจะอยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออกเพื่อให้สอดคล้องกับการส่งเสริมการลงทุนจากรัฐบาล แต่อาจจะมีข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองและการคัดค้านจากคนในพื้นที่ ซึ่งอาจจะมีผลต่อเนื่องไปให้นิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งที่พัฒนามาก่อนหน้านี้หลายปีและขายพื้นที่ออกไปจนหมดแล้วไม่สามารถขยายพื้นที่ของตนเองได้ เนื่องจากติดขัดในเรื่องของผังเมือง และการคัดค้านจากคนในพื้นที่ อีกทั้งการหาพื้นที่ใหม่ก็ทำได้ยากขึ้น เพราะราคาที่ดินที่สูงเกินไปในปัจจุบัน
พื้นที่ในภาคตะวันออกจะมีนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มอีกหลายแห่งทั้งจากผู้ประกอบการรายใหม่ และผู้ที่พัฒนานิคมอุตสาหกรรมอยู่แล้วก่อนหน้านี้ เช่น ซีพีจีซี ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัท ซีพีแลนด์ จำกัด และบริษัทจากประเทศจีน บริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) บริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) และบริษัท อมตะ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ยังมีบริษัทหรือผู้ประกอบการรายใหม่อีกหลายรายที่รอการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ภาคตะวันออก
อุปสงค์
อัตราการใช้พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศไทย แยกตามภาค ณ สิ้นปีพ.ศ. 2562
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั้งประเทศมีการใช้พื้นที่ไปแล้วประมาณ 89% โดยที่นิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกมีอัตราการใช้พื้นที่มากที่สุด รองลงมาคือ ภาคกลางซึ่งไม่มีนิคมอุตสาหกรรมใหม่เกิดขึ้นมาหลายปีแล้ว เพราะราคาที่ดินที่สูงเกินไป อีกทั้งปัญหาเรื่องของน้ำท่วมในปีพ.ศ. 2554 มีผลในระยะยาวต่อการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมในภาคกลาง ส่วนภาคอื่นๆ นั้นยังไม่มีผลต่อตลาดนิคมอุตสาหกรรมมากเท่าที่ควร เนื่องจากว่ามีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมไม่มาก เมื่อเทียบกับพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในภาคกลางและภาคตะวันออก
การอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือ BOI ณ สิ้นปีพ.ศ. 2562
การขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนหรือ BOI ในปีพ.ศ. 2562 มีจำนวนโครงการมากกว่าปีก่อนหน้านี้แต่มูลค่าการลงทุนน้อยกว่า และมีการอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนเป็นมูลค่ารวมทั้งหมด 4.474 แสนล้านบาทต่ำที่สุดในรอบ 3 ปี แม้ว่าจะมีการส่งเสริมและประชาสัมพันธ์การลงทุนในพื้นที่พัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกมาต่อเนื่องแต่การลงทุนในพื้นที่ยังไม่มากเท่าที่ควร แม้ว่ากว่า 57% ของมูลค่าการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจะอยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออก
นักลงทุนและผู้ประกอบการต่างประเทศส่วนหนึ่งยังคงรอความชัดเจนในเรื่องของกฎหมายการส่งเสริมการลงทุน ผังเมืองและอื่นๆ ของพื้นที่พัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่มากกว่าในปัจจุบัน รวมไปถึงเรื่องของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆโดยเฉพาะโครงการรถไฟความเร็วสูงและรถไฟรางคู่ในพื้นที่ภาคตะวันออก เพราะจะช่วยเรื่องของการขนส่งสินค้าได้สะดวกกว่าทางถนน วิกฤตไวรัสโควิด–19 ที่มีผลต่อการขนส่งวัตถุดิบหรือสินค้าจากประเทศจีนมีผลโดยตรงต่อระบบอุตสาหกรรมของโลก เพราะประเทศจีนที่เปรียบเสมือนโรงงานของโลกเกิดการชะงักประเทศอื่นๆ ที่เป็นคู่ค้ากับประเทศจีนก็ชะงักตามไปด้วยและคาดว่าปีพ.ศ. 2563 จะเป็นปีที่ยากลำบากของภาคอุตสาหกรรม นักลงทุนและบริษัทจำนวนไม่น้อยเลือกที่จะย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนและมีส่วนหนึ่งเลือกลงทุนในประเทศไทย
โรงงานที่ได้รับอนุญาตประกอบกิจการในประเทศไทยรายปี
โรงงานอุตสาหกรรมเปิดใหม่มีจำนวนลดลงต่อเนื่องในทิศทางเดียวกับการขอรับการส่งเสริมการลงทุน ซึ่งสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจในประเทศไทยและภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา แต่จำนวนโรงงานอุตสาหกรรมที่ปิดตัวลงไปก็มีไม่น้อยเช่นกัน เพราะภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในประเทศไทย และค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นในปีที่ผ่านมามีผลต่อการส่งออกรวมไปถึงโรงงานที่รับจ้างผลิตสินค้าให้กับบริษัทต่างๆ ในต่างประเทศ
ราคาขาย
นิคมอุตสาหกรรมในภาคกลางโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครมีราคาขายสูงมากเพราะมีพื้นที่เหลือน้อยมาก อีกทั้งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะศักยภาพและสภาพแวดล้อมเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากส่งผลให้ราคาขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในกรุงเทพมหานครสูงถึง 16 ล้านบาทต่อไร่ และในภาคกลางราคาเสนอขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่ำสุดอยู่ที่ประมาณ 1.5 – 2 ล้านบาทต่อไร่
นิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกมีราคาขายสูงเป็นอันดับที่สอง และแตกต่างจากภาคกลางอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่าจะมีปัจจัยอย่างการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เข้ามาสนับสนุน แต่ในอนาคตเมื่อพื้นที่ภาคตะวันออกมีความพร้อมมากกว่าปัจจุบัน อีกทั้งพื้นที่ต่างๆ มีความชัดเจนขึ้นก็มีความเป็นไปได้สูงที่ราคาเสนอขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของภาคตะวันออกจะเพิ่มสูงขึ้นกว่าปัจจุบัน
สรุป
ตลาดนิคมอุตสาหกรรมอยู่ในช่วงชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ
นิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องไปอีกหลายปี
ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจประเทศและเศรษฐกิจโลก
นักลงทุนหรือบริษัทจากต่างประเทศจะย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนและบางส่วนจะมาประเทศไทย
อุตสาหกรรมที่ใช้เทคโนโลยีขั้นสูงจะเป็นอุตสาหกรรมที่เข้ามาขับเคลื่อนภาคอุตสาหกรรมในอนาคต
