“ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
สะท้อนให้เห็นถึงความไม่เชื่อมั่น
ในภาวะเศรษฐกิจ”
ทั้งจากฝั่งของผู้ประกอบการและฝั่งของผู้ซื้อได้ชัดเจนที่สุด ประกอบกับมาตรการทางการเงินและสินเชื่อที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทยยิ่งเข้ามามีส่วนทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัว
ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงแบบชัดเจนหรือเน้นไปที่โครงการคอนโดมิเนียมในราคาไม่สูงเกินไปเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในกรุงเทพมหานคร อีกทั้งยังเป็นการเข้าถึงกำลังซื้อกลุ่มใหม่ที่ยังไม่เคยขอสินเชื่อธนาคารหรือกลุ่มวัยที่เพิ่งเริ่มทำงานมากขึ้น
อุปทาน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส
คอนโดมิเนียมประมาณ 11,362 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2562 ลดลงจากไตรมาสที่ผ่านมาประมาณ 20% โดยทั้งปีพ.ศ.2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครประมาณ 41,568 ยูนิต น้อยกว่าปีที่ผ่านมาประมาณ 37% และมีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 2 แสนล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมที่ลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงให้สอดคล้องกับการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของคนไทย รวมไปถึงการชะลอตัวของผู้ซื้อชาวจีนที่ได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นมาค่อนข้างชัดเจนในปีพ.ศ.2562 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจจีนที่ขยายตัวลดลงซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า ผู้ซื้อชาวจีนที่เคยเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครมีจำนวนลดลงแบบชัดเจนในปีที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตมากขึ้นโดยในปีพ.ศ.2562 มีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้มากถึง 55% โดยในปีพ.ศ.2561 คอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือ 3 ล้านบาทต่อยูนิตมีสัดส่วนประมาณ 43% ตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ.2563 คงไม่แตกต่างจากปีนี้มาก ผู้ประกอบการยังคงต้องเฝ้าจับตามองกำลังซื้อต่อเนื่องและเร่งการก่อสร้างโครงการของตนเองที่สอดคล้องกับมาตรารกระตุ้นของรัฐบาลเพื่อที่จะได้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้มากที่สุด
สัดส่วนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงปีพ.ศ.2557 – 2562 แยกตามระดับราคา
จากข้อมูลที่รวบรวมมาก่อนหน้านี้พบว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนมากที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร โดยสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1 – 2 แสนบาทต่อตารางเมตรเป็นตัวแปรที่มีผลต่อราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งจากข้อมูลที่แสดงจะเห็นว่าราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปรับเพิ่มขึ้นมาในช่วงก่อนหน้านี้ 3 – 4 ปี จากนั้นราคาขายเฉลี่ยลดลงในปีพ.ศ.2562 เพราะสัดส่วนของคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1 – 2 แสนบาทต่อตารางเมตรมีน้อยกว่าคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่าชัดเจน แต่ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครยังคงมากกว่าในอดีตเมื่อประมาณ 4 – 5 ปีก่อนประมาณ 41%
ในภาวะที่เศรษฐกิจของประเทศไทยอยู่ในช่วงชะลอตัวหรือว่ามีการขยายตัวน้อยผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดขายโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อคนไทยที่ลดลง แต่ยังคงมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาสูงกว่าอยู่ เพื่อรักษาฐานรายได้จากกลุ่มลุกค้าหลายๆ กลุ่ม อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตส่วนหนึ่งอาจจะมีปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารได้
อุปสงค์
อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา ณ ไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2562
อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 ถึงปัจจุบัน ณ ไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2562 อยู่ที่ประมาณ 86% จากทั้งหมดประมาณ 287,714 ยูนิต ซึ่งจากอัตราการขายเฉลี่ยขนาดนี้แสดงว่ามีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดที่เป็นโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมาประมาณ 40,000 ยูนิต แต่ถ้านับโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้จะมีคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดกรุงเทพมหานครมากกว่านี้
กำลังซื้อของคนไทยในปีพ.ศ.2562 ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ เพราะความไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจรวมไปถึงการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ค่อนข้างพิจารณาเข้มงวด และเรื่องของมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือ LTV ซึ่งมีผลโดยตรงต่อผู้ซื้อกลุ่มของนักลงทุนและคนที่มีสินเชื่อธนาคารอยู่และยังไม่เกิน 3 ปี ปัจจัยต่างๆ สร้างผลกระทบให้กับตลาดคอนโดมิเนียมโดยตรง มาตรการต่างๆ ของรัฐบาลที่ออกมาไม่ได้ช่วยให้เกิดการซื้อขายในตลาดแบบที่คิด เพราะข้อจำกัดของมาตรการ และที่สำคัญคือเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนกำลังซื้อ
กำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนในปีพ.ศ.2562 ลดลงไม่น้อยกว่า 40% เพราะการแข็งค่าของค่าเงินบาท เรื่องข้อจำกัดในการโอนเงินออกนอกประเทศของพวกเขา และเรื่องการชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศจีนที่มีผลต่อเนื่องมาจากสงครามการค้ากับสหรัฐ อเมริกา แม้ว่าเริ่มมีทิศทางที่ผ่อนคลายมากขึ้น แต่ยังคงต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดต่อไปในปีพ.ศ.2563
ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในปีพ.ศ.2563 จะยังคงอยู่ในภาวะที่ไม่แตกต่างจากปีพ.ศ.2562 โดยเฉพาะในส่วนของกำลังซื้อที่คาดว่าจะยังคงใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น อีกทั้งความไม่เชื่อมั่นในเสถียรภาพของรัฐบาลและภาวะเศรษฐกิจจะเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ
ราคา
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส
ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในไตรมาสที่ 4 ปีพ.ศ.2562 อยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีทิศทางลดลงต่อเนื่องเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรค่อนข้างมากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายรองลงมา จึงมีผลให้ราคาขายเฉลี่ยโครงการเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง และเป็นการลดลงมาต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตรเป็นครั้งแรกในรอบหลายไตรมาส
ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการในระดับไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อที่จะได้เข้าถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนในกรุงเทพมหานครและยังเป็นการจับกลุ่มกำลังซื้อรุ่นใหม่ที่ยังไม่เคยซื้อที่อยู่อาศัยหรือขอสินเชื่อธนาคารมาก่อนเพื่อไม่ติดข้อจำกัดในเรื่องของ LTV แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีการทำความเข้าใจหรือให้ความรู้ในเรื่องของการขอสินเชื่อกับผู้ซื้อกลุ่มนี้ ปัญหาเรื่องของการสินเชื่อไม่ได้และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ของผู้ซื้อบางส่วนสร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการมากพอสมควร ดังนั้น ผู้ประกอบการบางรายมีการยืดระยะเวลาการผ่อนดาวน์ออกไปเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ซึ่งผู้ประกอบการจะเลือกเฉพาะผู้ซื้อบางรายที่มีปัญหาในเรื่องนี้ไม่มาก
สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี พ.ศ. 2562
ผู้ประกอบการลดการเปิดขายโครงการใหม่ และเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จโดยการลดราคา มีของแถม และโปรโมชั่นต่างๆ
ผู้ประกอบการเร่งก่อสร้างเพื่อให้ทันโอนกรรมสิทธิ์รับกับมาตรการของรัฐบาล
สัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงเพิ่มมากขึ้น
ผู้ประกอบการทำความเข้าใจให้ความรู้กับผู้ซื้อมากขึ้น
กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ใช่กลุ่มผู้ซื้อที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญ
ธนาคารเป็นผู้กำหนดการขยายตัวหรือหดตัวของตลาดเพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องขอสินเชื่อธนาคาร
มาตรการของรัฐบาลที่ออกมาก่อนหน้านี้ไม่ได้มีส่วนกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายมากแบบที่ตั้งใจ เพราะข้อจำกัดของมาตรการ
