เส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในกรุงเทพมหานครรวมไปถึงที่กำลังก่อสร้างอยู่ตอนนี้และที่มีแผนจะเริ่มการก่อสร้างในอนาคตเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้กรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไปจากในอดีต
เพราะเมื่อศักยภาพของที่ดินเปลี่ยนแปลงไปเพราะมีเส้นทางรถไฟฟ้าตัดผ่านที่ด้านหน้าที่ดิน หรือมีสถานีรถไฟฟ้ามาตั้งอยู่ด้านหน้าหรือในรัศมีไม่ไกลจากที่ดิน ศักยภาพของที่ดินก็เปลี่ยนแปลงไปทันที ซึ่งเมื่อศักยภาพสูงขึ้นย่อมมีผลต่อราคาขายที่มากขึ้นเป็นเท่าทวี อีกทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและโครงการในอนาคตเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดขอบเขตการพัฒนาที่ดินหรือศักยภาพของที่ดินในอนาคตด้วย
ก่อนหน้านี้ผังเมืองกรุงเทพมหานครอาจจะมีการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงศักยภาพตามการพัฒนาของที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป แต่ตั้งแต่ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปีพ.ศ.2563 นั้น สำนักงานผังเมืองกรุงเทพมหานครจะปรับการใช้ประโยชน์บนที่ดินในผังเมืองฉบับใหม่ให้สอดคล้องกับศักยภาพของพื้นที่กำลังเป็นอยู่และคำนึงถึงศักยภาพในอนาคตด้วย ดังนั้น ข้อกำหนดหรือขอบเขตการพัฒนาของที่ดินหลายๆ พื้นที่ของกรุงเทพมหานครกำลังจะเปลี่ยนแปลงไปอีกมากในอนาคต ราคาที่ดินจะมากขึ้นเพราะศักยภาพในการพัฒนาบนที่ดินสูงขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่กำลังพัฒนากันอยู่ในกรุงเทพมหานคร
ในอนาคตอาจจะมีอาคารสำนักงานในพื้นที่อื่นๆ นอกเขต CBD มากขึ้นก็เป็นไปได้ เพราะว่าราคาที่ดินใน CBD สูงเกินกว่าจะพัฒนาอาคารสำนักงาน อีกทั้งพื้นที่อื่นๆมีการเดินทางที่สะดวกมากขึ้นโดยอาศัยระบบขนส่งทางราง อีกทั้งราคาที่ดินในพื้นที่นอกเขตธุรกิจหรือ CBD ต่ำกว่าพื้นที่ CBD แน่นอน แม้ว่าจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการก็ตามในอนาคต เพราะปัจจัยพื้นฐานแตกต่างกันตั้งแต่ในอดีตแล้ว คงไม่มีที่ดินนอกเขต CBD พื้นที่ใดมีราคาขายเทียบเท่า CBD ปัจจุบัน อีกทั้งคงเป็นการยากที่จะบอกว่าในอนาคตกรุงเทพมหานครจะมี CBD เพิ่มอีก เพราะคงไม่มีพื้นที่ใดที่สามารถพัฒนาอาคารสำนักงานขึ้นมาได้ถึง 3 ล้านตารางเมตรในเวลาอันสั้นนี้ แต่อาจจะมี Sub CBD กระจายอยู่ในพื้นที่ต่างๆ รอบๆ สถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าบางเส้นทาง โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าที่เป็นเส้นทางหลัก เช่น สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สายสีส้ม เป็นต้น รวมไปถึงที่ดินขนาดใหญ่ของภาครัฐที่อาจจะมีการพัฒนาโซนพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ขึ้นมา เช่น สถานีกลางบางซื่อ มักกะสัน คลองเตย สถานีแม่น้ำ เป็นต้น
เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของหลายๆ พื้นที่ในกรุงเทพมหานคร อีกทั้งมีอิทธิพลต่อการปรับเปลี่ยนผังเมืองด้วยเช่นกัน ถ้าเส้นทางรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครที่เคยมีแผนจะพัฒนาตั้งแต่เมื่อ 20 กว่าปีก่อนหน้านี้ และมีการพัฒนาต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน กรุงเทพมหานครอาจจะไม่ได้เป็นแบบที่เห็นในปัจจุบัน เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าในตอนนั้นแตกต่างจากเส้นทางปัจจุบันค่อนข้างมาก เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางแรกที่มีการก่อสร้างนั้นมีชื่อรียกง่ายๆ ว่า “ลาวาลิน” โดยเป็นการตั้งชื่อตามบริษัทที่ได้รับสัมปทานในตอนนั้น แบบเดียวกับที่เราเคยเรียกรถไฟฟ้า BTS ว่ารถไฟฟ้าธนายงก่อนหน้านี้
เส้นทางรถไฟฟ้าลาวาลิน มี 3 เส้นทาง คือ เส้นทางที่ 1 สายพระราม 4 เริ่มจากหมอชิตไปจบที่อ่อนนุช เส้นทางที่ 2 สายสาทร เริ่มจากลาดพร้าวไปถึงตลาดพลู เส้นทางที่ 3 สายสะพานพุทธจากแยกคลองตันไปจบที่ดาวคะนอง นอกจากนี้ยังมีในส่วนของระยะที่ 2 อีกด้วย ซึ่งถ้าโครงการนี้สามารถดำเนินต่อไปได้จนสมบูรณ์ กรุงเทพมหานครตอนนี้จะเป็นแบบไหนคงไม่มีใครสามารถจินตนาการได้ หรือโครงการนี้อาจจะเป็นตัวสร้างปัญหาก็ได้เพราะขนาดของโครงการที่เล็กเกินกว่าจะรองรับคนกรุงเทพมหานครได้ แต่เมื่อไม่มีโครงการนี้เกิดขึ้นทิ้งไว้แต่ตอม่อและส่วนหนึ่งของสะพานที่อยู่ในโครงการนี้ตรงระหว่างกลางของสะพานพระพุทธยอดฟ้าฯ และสะพานพระปกเกล้า (ตอนนี้กลายเป็นพระปกเกล้าสกายวอล์คแล้ว)
ถ้าโครงการนี้ดำเนินต่อไปผังเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็คงไม่ได้ออกมาเป็นรูปแบบที่เห็นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะผังเมืองรวมไปถึงรูปแบบการพัฒนาของพื้นที่ต่างๆ ทั่วกรุงเทพมหานครก็คงไม่ใช่แบบที่เห็น การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลต่างๆ ต้องเปลี่ยนแปลงไปจากปัจจุบันแน่นอน หลายๆ ทำเลจะกลายเป็นทำเลทอง และหลายๆ ทำเลอาจจะไม่ได้เป็นแบบในปัจจุบัน แต่อดีตมันก็ผ่านไปแล้วไม่สามารถกลับไปแก้ไขเปลี่ยนแปลงอะไรได้อีก
โดย Phoenix Property ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์
