มาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์

การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 มีผลกระทบโดยตรงต่อทุกคนบนโลกใบนี้ วิถีชีวิต การใช้ชีวิตของทุกคนเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม และมีผลต่อเนื่องไปถึงการประกอบธุรกิจ เศรษฐกิจของประเทศ และของโลก ซึ่งแน่นอนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบไปแบบเต็มๆ เช่นกัน โดยเฉพาะในส่วนของโรงแรมที่ต้องหยุดการให้บริการไปเลยในช่วงเดือนเมษายน – พฤษภาคม พ.ศ.2563 เพราะมาตรการรัฐบาลและการงดเที่ยวบินระหว่างประเทศที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ เมื่อไม่มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติการปิดให้บริการของโรงแรม และที่พักต่างๆ จึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด นอกจากนี้ธุรกิจโรงแรมและที่พักยังคงต้องรอเวลาในการฟื้นตัวไปอีกระยะ หรือถ้าจะให้ชัดเจนก็คงหลังจากที่ทุกคนในโลกรับรู้ได้ว่าไวรัสโควิด-19 สามารถรักษาให้หายหรือสามารถป้องกันได้ด้วยยาหรือวัคซีนราคาไม่แพง การท่องเที่ยวจึงจะกลับมาคึกคักแบบเดิม มาตรการกระตุ้นอะไรต่างๆ ของรัฐบาลหรือผู้ประกอบการก็คงไม่สามารถสร้างความคึกคักหรือว่าความน่าสนใจให้คนกลับมาท่องเที่ยวแบบเดิมได้

โครงการที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจอสังหาริทรัพย์อีกรูปแบบที่ได้รับผลกระทบไปเต็มๆ โดยก่อนหน้านี้ตลาดคอนโดมิเนียมก็มีอาการไม่ดีอยู่แล้วจากการที่ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่ๆ มากเกินไปในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา ประกอบกับการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจประเทศซึ่งมีผลให้กำลังซื้อในประเทศลดน้อยลง ซึ่งก่อนหน้านี้ได้กำลังซื้อจากต่างประเทศโดยเฉพาะคนจีนเข้ามาเติมส่วนที่ลดน้อยลงของกำลังซื้อคนไทย แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทั่วโลกส่งผลให้เกิดการชะงักของการเดินทางไปมาระหว่างประเทศ เมื่อกำลังซื้อต่างชาติหายไปกะทันหันทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเกิดการชะงักของกำลังซื้อแบบชัดเจน ผู้ประกอบการหลายรายพยายามหารายได้เข้ามาเสริมสภาพคล่องของตนเองในช่วงที่หลายๆ ปัจจัยไม่เอื้อ ซึ่งหนทางในการสร้างรายได้ของพวกเขาที่สามารถเริ่มเองได้แบบง่ายๆ คือ การลดราคาขายยูนิตเหลือขายในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือที่ใกล้จะแล้วเสร็จเพื่อกระตุ้นความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อต่างๆ ที่ชะลอการตัดสินใจอยู่ โดยการลดราคามีให้เห็นตั้งแต่ 10% ขึ้นไปถึงมากกว่า 35% อาจจะมีบางยูนิตในบางโครงการที่ลดลงถึง 50% ราคาขายของบางโครงการที่สร้างเสร็จแล้วในตอนนี้เท่ากับหรือไม่แตกต่างจากตอนที่โครงการเปิดขายในตอนแรกหรือไม่แตกต่างจากราคาที่เสนอขายให้กับลูกค้า VIP ของบริษัท อีกทั้งผู้ประกอบการทุกรายลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมและเร่งพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อเปิดการขายทดแทนโครงการคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังหวังว่ารัฐบาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจและเกี่ยวข้องกับเรื่องของเศรษฐกิจจะเข้ามาช่วยเหลือให้ธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายยังคงสามารถเดินหน้าไปต่อได้ในตอนนี้และหลังจากที่วิกฤตโควิด-19 คลี่คลาย

เรื่องที่ผู้ประกอบการต้องการให้รัฐบาล กระทรวงการคลัง ธนาคารแห่งประเทศไทย รวมไปถึงหน่วยงานราชการอื่นๆ ช่วยเหลือหรือว่าออกมาตรการหรือประกาศเพื่อช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้คือ

1.ผ่อนปรนการบังคับใช้เกณฑ์ LTV หรือเลื่อนการบังคับใช้ออกไปก่อนเพื่อให้คนที่มีความพร้อมส่วนหนึ่งสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มได้โดยไม่ต้องหรือต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น อีกทั้งเมื่อไม่มีเกณฑ์ LTV ธนาคารผู้พิจารณาการปล่อยสินเชื่อจะได้ไม่ยึดถือเกณฑ์ของ LTV เป็นเกณฑ์มาตรฐานในการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ขอสินเชื่อทุกราย

2.เลื่อนการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อน เพื่อให้ผู้ประกอบการทุกรายไม่ต้องมีรายจ่ายเพิ่มเติมจากที่เคยมีมาก่อนหน้านี้

3.ขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% ออกไปจากกำหนดเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2563 โดยขยายกำหนดเวลาออกไปอีก 6 เดือนหรือ 1 ปี

4.ขยายเพดานหรือไม่จำกัดเพดานของที่อยู่อาศัยที่ได้รับการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์จากที่เคยกำหนดไว้ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อที่จะได้ช่วยกระตุ้นความน่าสนใจของที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายมากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต

มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลควรพิจารณาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติในช่วงหลังจากวิกฤตไวรัสโควิด-19 ผ่านไปแล้วคือ

1.การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือ 0.01% โดยไม่จำกัดมูลค่าที่อยู่อาศัยซึ่งอาจจะต่อเนื่องมาจากช่วงที่เกิดวิกฤตและลากยาวต่อเนื่องไปถึงหลังวิกฤตสักระยะเพื่อให้เกิดการซื้อขายต่อเนื่องในระยะยาว

2.การเพิ่มสัดส่วนของโควตาชาวต่างชาติในการซื้อคอนโดมิเนียมจากที่กำหนดไว้ที่ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายในโครงการ เปลี่ยนเป็น 49% ของจำนวนยูนิตรวมทุกโครงการในโซนที่รัฐบาลเป็นผู้กำหนด เพื่อที่จะได้ให้บางโครงการในโซนนั้นที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่แล้วสามารถขายให้กับชาวต่างชาติได้มากขึ้น

3.การขยายระยะเวลาในการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ออกไปจากเดิมที่กำหนดไว้ที่ 30 ปี และสามารถเช่าได้มากกว่า 30 ปีในพื้นที่ใดก็ได้ของประเทศไทย

4.การให้วีซ่าระยะยาวกับชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตามมูลค่าที่รัฐบาลกำหนด อาจจะมากกว่า 5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปถึงมากกว่า 150 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับวีซ่าระยะยาวโดยระยะเวลาของวีซ่าที่จะได้ขึ้นอยู่กับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติซื้อ

5.การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติควรมีความยืดหยุ่นมากขึ้น

6.ลดภาระให้กับผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรม โครงการพื้นที่ค้าปลีก โดยลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมไปถึงภาษีนิติบุคคลสัก 1 ปีหลังจากวิกฤตโควิด-19 ผ่านพ้นไปแล้ว

มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยที่กล่าวไปแล้วนั้นมีทั้งแบบรัฐบาลสามารถทำได้ทันทีหรือแบบที่รัฐบาลสามารถทำได้หลังจากที่วิกฤตไวรัสคลี่คลายเพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งเป็น 1 ในตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับคนจำนวนมาก และเกี่ยวข้องกับอีกหลายธุรกิจ

วิเคราะห์โดย Phoenix Property ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์