การเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่หลายเส้นทางรวมไปถึงโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลและเอกชนมีส่วนทำให้หลายๆ ทำเลในกรุงเทพมหานครกำลังเปลี่ยนแปลงไปและเป็นการเปลี่ยนแปลงจากในอดีตที่ผ่านมาอย่างสิ้นเชิง ก่อนหน้านี้อาจจะมีการพูดถึง NEW CBD หรืออะไรทำนองนี้บ้างในหลายๆ พื้นที่แต่ถ้าพิจารณาจริงๆ แล้วการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในพื้นที่เหล่านั้นยังไม่ได้ส่งเสริมหรือผลักดันให้ทำเลเหล่านั้นเปลี่ยนแปลงไปแบบคำเรียกแต่มีบางทำเลที่มีแนวโน้มความเป็นไปได้สูงกว่าไปแล้ว แม้ว่าจะไม่ถึงกับเป็น New CBD แต่ก็เปลี่ยนแปลงไปเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่มีอาคารสำนักงาน มิกซ์-ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้น หรือบางทำเลที่อยู่ใน CBD ก็อาจจะกลายเป็น Prime CBD ไปเลย
พื้นที่ที่เห็นได้ชัดเจนว่าจะเปลี่ยนแปลงไปแน่นอนในอนาคตอีกไม่กี่ปีนี้ คือ พื้นที่ตามแนวถนนพระราม ที่ 4 ตั้งแต่แยกสามย่านเรื่อยไปถึงคลองเตย เพราะโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่ที่เริ่มตั้งแต่โครงการสามย่านมิตรทาวน์ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า และพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งเปิดให้บริการไปแล้ว
ถัดมาตรงแยกศาลาแดงจะเป็นโครงการมิกซ์-ยูสของดุสิตธานี และเซ็นทรัล โครงการนี้ก็เป็นอีก 1 โครงการที่จะยกระดับของพื้นที่โดยรอบเพราะเป็นโครงการที่มีทั้งศูนย์การค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัย
ถัดจากนั้นจะเป็นโครงการวัน แบงค็อก ของกลุ่มทีซีซีที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่สุดที่พัฒนาโดยภาคเอกชนมูลค่าโครงการมากกว่า 1 แสนล้านบาท ภายในโครงการมีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์จัดแสดงสินค้า และอื่นๆ
เลยไปจะเป็นโครงการเดอะปาร์คของกลุ่มทีซีซีเช่นกันโครงการนี้ก็มีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก รวมไปถึงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ในพื้นที่ติดกันที่กำลังปรับปรุงใหม่ ยังไม่รวมโครงการเอฟวายไอเซ็นเตอร์ และอาคารสำนักงานของกลุ่มแอลพีเอ็นกับนายณ์เอสเตท เมื่อพิจารณาถึงโครงการต่างๆ เหล่านี้ที่เริ่มการก่อสร้างไปแล้ว จึงมีความเป็นไปได้สูงมากที่พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ในพื้นที่ที่พูดถึงไปนี่จะเปลี่ยนแปลงไปจากในอดีตชัดเจน
พื้นที่ของโครงการ วัน แบงค็อก จะกลายเป็น Prime CBD ที่อยู่ใน CBD อีกที ปัจจัยอีกอย่างคือ พื้นที่อาคารสำนักงานในพื้นที่นี้จะมีรวมกันหลายแสนตารางเมตร รวมไปถึงพื้นที่ค้าปลีกที่จะตามมาอีกหลักแสนตารางเมตรเช่นกัน โครงการทั้งหมดที่กล่าวไปแล้วนั้นตั้งอยู่บนที่ดินเช่าระยะยาวทั้งหมดยังไม่นับอาคารสำนักงานหรือโครงการมิกซ์-ยูสเดิมๆ ในพื้นที่นะครับ
โครงการที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นในพื้นที่โดยรอบพื้นที่นี้จะกลายเป็นของหายากทันที เรียกได้ว่าในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางของถนนพระราม 4 ยาวประมาณ 3.65 กิโลเมตรนี้จะกลายเป็นพื้นที่อีกรูปแบบหนึ่งที่เปลี่ยนแปลงไปจากอดีตโดยสินเชิงในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 2 ช่วงเปิดให้บริการแล้ว เพียงแต่ยังไม่ได้เต็มประสิทธิภาพของระบบเท่านั้น แต่ก็กระตุ้นความน่าสนใจของพื้นที่ตามแนวเส้นทางได้ไม่ได้เพียงแต่คงต้องใช้เวลาในการพัฒนาต่อเนื่องไปอีกหลายปีเพราะปัจจุบันพื้นที่ตามแนวเส้นทางทั้งสองช่วงเป็นอาคารพาณิชย์ซึ่งอาคารพาณิชย์เหล่านี้ประสบกับปัญหาที่พวกเขาไม่เคยเจอมาก่อนและเป็นปัญหาที่พวกเขาปรับตัวหรือแก้ไขอะไรไม่ได้เลย คือ เรื่องของการที่ไม่สามารถจอดรถได้อีกต่อในพื้นที่ริมถนน ซึ่งเป็นเรื่องที่สร้างปัญหาให้กับร้านค้าหรือกิจการที่เปิดมามากกว่า 20 ปีในพื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษม และจรัญสนิทวงศ์ เพราะเมื่อจอดรถไม่ได้หรือต้องจอดไกลขึ้นกลุ่มลูกค้าจะหายไปแน่นอน รวมไปถึงการเปลี่ยนผ่านของคนบริหารกิจการที่ส่งต่อมาสู่รุ่นลูกรุ่นหลานซึ่งอาจจะไม่เดินหน้าต่อ
ปัญหานี้จะมีส่วนทำให้เกิดการขายอาคารพาณิชย์มากขึ้นแน่นอน พื้นที่นี้ในปัจจุบันอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก และยังขาดโครงการพื้นที่ค้าปลีกแต่บางทำเลที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกอยู่ในพื้นที่จะกลายเป็นทำเลที่มีความน่าสนใจขึ้นมาทันที เช่น บางโพ ปิ่นเกล้า ท่าพระซึ่งไม่ไกลจากศูนย์การค้าแถวตลาดพลู สถานีรถไฟฟ้าภาษีเจริญ สถานีบางแค พื้นที่เหล่านี้จะกลายเป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ในอนาคตจากการเพิ่มขึ้นของโครงการคอนโดมิเนียม แต่คงไม่เปลี่ยนไปเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมเต็มรูปแบบเพราะขาดอาคารสำนักงาน (ถ้าไม่นับเส้นทางรถไฟใต้ดินที่คือสายสีน้ำเงินที่เปิดให้บริการไปก่อนหน้านี้หลายปีนะครับ)
อีก 1 พื้นที่ที่มีแนวโน้มจะเปลี่ยนแปลงไปจากปัจจุบันค่อนข้างมากในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าคือ พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินในช่วงตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าวขึ้นไปถึงแยกรัชโยธินเพราะตอนนี้มีที่ดินขนาดใหญ่สองแปลงที่รอการพัฒนาอยู่ในปัจจุบัน โดยแปลงแรกเป็นของกลุ่มเซ็นทรัลที่มีที่ดินกว่า 48 ไร่ที่ติดถนนพหลโยธินและวิภาวดี-รังสิต ซึ่งพวกเขาได้มาจากการเทคโอเวอร์จีแลนด์และการซื้อหุ้นบริษัทเจ้าของที่ดินจากกลุ่มบีทีเอสโดยกลุ่มเซ็นทรัลเคยบอกว่าจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่
ที่ดินอีกแปลงอยู่ฝั่งตรงข้ามกับที่ดินแปลงแรกเป็นที่ดินที่เคยเป็นแดนเนรมิตมาก่อนปัจจุบันไม่ได้ใช้ประโยชน์ อีกทั้งยังมีที่ดินที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ได้อีกหลายแปลง ซึ่งถ้าโครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มเซ็นทรัลเกิดขึ้นจะสร้างความตื่นตัวในพื้นที่นี้แน่นอนในอนาคต พื้นที่นี้ในอนาคตจะกลายเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยสมัยใหม่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมรวมกันหลักหมื่นยูนิต
ถ้าพื้นที่ขนาดใหย่ทั้ง 2 แปลงที่กล่าวไปแล้วมีการพัฒนาไปในทางพาณิชยกรรมมากกว่าที่อยู่อาศัยก็เป็นไปได้ที่พื้นที่นี้จะกลายเป็นย่านการค้าและพาณิชยกรรมขึ้นมาในอนาคต ซึ่งความเป็นไปได้นั้นค่อนข้างสูงมาก ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้นจริง ทำเลนี้จะกลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่ต่อเนื่องจากทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต
พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิตก็เป็นอีกพื้นที่ที่น่าสนใจ เพราะพื้นที่นี้เป็นอีก 1 พื้นที่ที่มีอาคารสำนักงานรวมกันหลายอาคาร และมีที่กำลังก่อสร้างอีก 2 อาคาร โดยมีทั้งอาคารสำนักงานของกลุ่มสิงห์ เอสเตท และกลุ่มซิโน-ไทย นอกจากนี้ยังมีที่ดินขนาดใหญ่รอการพัฒนาของกรมธนารักษ์ที่รอการพัฒนาจากผู้ที่ได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาอีกไม่รวมการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ได้รับผลกระทบจากการพัฒนาโครงการสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อพื้นที่โดยรอบรวมไปถึงพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต พื้นที่อาคารสำนักงานในปัจจุบันก็หลักแสนตารางเมตรแล้ว
โครงการพื้นที่ค้าปลีกก็มีอยู่แล้วและอาจจะมีเพิ่มอีกจากการพัฒนาภายในพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ ถ้ามีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการเพิ่มเติมอีกจะยิ่งมีส่วนหนุนให้ทำเลนี้มีความเป็นพาณิชยกรรมมากขึ้น ซึ่งศักยภาพของทำเลนี้นั้นสูงมากอยู่แล้วทั้งจากปัจจัยต่างๆ ที่มีอยู่ในปัจจุบันรวมไปถึงปัจจัยที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตจากการพัฒนาของโครงการต่างๆ ของภาคเอกชน และรัฐบาลศักยภาพของทำเลนี้มากกว่าบางทำเลที่เคยถูกยกให้เป็น New CBD ด้วย
โครงการขนาดใหญ่อีก 1 โครงการในกรุงเทพมหานครที่มีความคืบหน้าชัดเจนแล้ว คือ พื้นที่รอบๆ สถานีมักกะสันด้วยขนาดของที่ดินของสถานีมักกะสันที่มีขนาดใหญ่ถึง 300 กว่าไร่ ดังนั้น ขอบเขตของที่ดินจึงกว้างใหญ่มาก ผลกระทบจากการพัฒนาพื้นที่ของสถานีมักกะสันนั้นกินขอบเขตกว้างไกล แต่รูปแบบโครงการนอกพื้นที่สถานีมักกะสันที่น่าสนใจคาดว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพราะที่ดินของสถานีมักกะสันเป็นที่ดินสัญญาเช่าระยะยาว ไม่มีการขายเป็นกรรมสิทธิ์ดังนั้น ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีการเดินทางเชื่อมต่อกับสถานีมักกะสันจะได้รับความสนใจมากขึ้นในอนาคตเพียงแต่ต้องรออีกหลายปีจึงจะเห็นการเปลี่ยนแปลงพื้นที่โดยรอบทั้งประตูน้ำ ราชเทวี พญาไท พระราม 9 ดินแดงจะกลายเป็นทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นมากมายเพื่อรองรับโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินของสถานีมักกะสันแต่อย่างที่บอกไปว่าคงต้องรออีกหลายปี
เส้นทางรถไฟฟ้าหลากหลายเส้นทางที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันและที่อยู่ในแผนการพัฒนาในอนาคตนั้นนอกจากจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของศักยภาพที่ดินตลอดทุกเส้นทางแล้วบางพื้นที่ยังกลายเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงมากขึ้นไปอีกเพราะเป็นพื้นที่ที่เป็นจุดตัดหรือสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า พื้นที่โดยรอบสถานีร่วมต่างๆ ของเส้นทางรถไฟฟ้ามีแนวโน้มที่จะกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจในอนาคตค่อนข้างชัดเจนทั้งจากปัจจัยในเรื่องของผังเมืองกรุงเทพมหานครที่เอื้อประโยชน์ให้เกิดการพัฒนาในพื้นที่
แม้ว่าหลายๆ พื้นที่จะเห็นการเปลี่ยนแปลงไปบ้างแล้ว แต่ยังไม่มากนัก ผู้ประกอบการเลือกที่จะความชัดเจนของผังเมืองกรุงเทพมหานครโดยการรอประกาศบังคับใช้อย่างเป็นทางการของผังเมือง เพราะผู้ประกอบการยังคงกังวลถึงความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเกิดขึ้นแต่ความเป็นไปได้ที่พื้นที่เหล่านั้นจะมีศักยภาพสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ นั้นมีค่อนข้างชัดเจนแต่อาจจะแค่บางสถานีและเส้นทางรถไฟฟ้าบางเส้นทางเท่านั้น
แหล่งที่มา FacebookPage PropertyDNA
