ถ้าโครงการที่เราสนใจอยู่ในทำเลดีมีแนวโน้มเติบโตมากขึ้นในอนาคต ทั้งภาครัฐบาลและเอกชนมีแผนจะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ ทำเลนี้ก็มีแนวโน้มเจริญขึ้นแน่นอนในอนาคตแม้ว่าจะต้องรอหลายปีสักหน่อยแต่ก็คุ้มค่าแน่นอน
“ทำเลมาเรื่องแรก
ชื่อเสียงมาเรื่องรอง”
การพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เพื่อประกอบการพิจารณาเลือกทำเลนั้นต้องดูในหลายๆ องค์ประกอบทั้งสิ่งที่สามารถมองเห็นในปัจจุบันและสิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยปัจจัยใหญ่ที่สามารถสร้างผลกระทบ และความเปลี่ยนแปลงให้กับทำเลนั้นๆ ได้ก็คือ โครงการต่างๆ ทั้งของภาครัฐบาล และเอกชน
“ทำเลที่ดี คือ
ทำเลที่มีแนวโน้มการเจริญขึ้น
ในอนาคต แต่ไม่ใช่เจริญขึ้นเพราะว่า
เวลาผ่านไป”
โครงการภาครัฐบาล
ถนน แม้ปัจจุบันจะมีโครงการตัดถนนใหม่ๆ ลดลงพอสมควร แต่ในหลายๆ ทำเล ถนนยังเป็นเส้นทางหลักที่คนในพื้นที่ใช้เดินทางไปไหนมาไหนก่อนที่จะเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนทางราง ซึ่งหาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก http://cpd.bangkok.go.th/ หรือไปที่เว็บไซท์ของกรมโยธาธิการ และผังเมือง http://www.dpt.go.th
ทางด่วน เป็นโครงการของรัฐบาลที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของทำเลเช่นกัน แต่อาจจะเป็นทำเลที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกมากกว่ากรุงเทพมหานครชั้นใน และอาจจะมีโครงการที่อยู่ในแผนงานไม่กี่โครงการเพราะโครงการทางด่วนหรือทางพิเศษเป็นโครงการที่ใช้งบประมาณและพื้นที่ในการก่อสร้างมากมายต้องเวนคืนที่ดินเป็นจำนวนมากตลอดแนวเส้นทาง การทางพิเศษแห่งประเทศไทยยังมีแผนในการก่อสร้างเส้นทางพิเศษใหม่ๆ หรือว่าต่อขยายเส้นทางที่มีอยู่ในปัจจุบันอยู่บางเส้นทางโดยสามารถดูรายละเอียดได้จากเว็บไซท์ของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย http://www.exat.co.th/index.php
เส้นทางรถไฟฟ้า เป็นระบบขนส่งมวลชนที่มีผลกระทบต่อทำเล คนในพื้นที่ รวมทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดในปัจจุบัน เส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางเปิดให้บริการแล้วและอีกหลายเส้นทางที่กำลังก่อสร้าง รวมทั้งบางส่วนที่อยู่ในแผนงานอนาคตยังไม่เริ่มการก่อสร้าง โครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่กำลังก่อสร้างก็ไม่ยากที่จะติดตาม หรือว่ามีผลกระทบต่อทำเลเท่าใดนัก แต่การติดตามข้อมูลข่าวสารเรื่องของโครงการที่ยังไม่มีการก่อสร้างว่าจะเริ่มการก่อสร้างเมื่อใดนี่สำคัญกว่า เพราะต้องไม่ลืมว่าเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งแบบเต็มรูปแบบหรือโมโนเรลล้วนมีผลต่อราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง
“เมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ
เปิดให้บริการราคาขาย อาจจะปรับขึ้นมากกว่า 50% หรือเกือบ 2 เท่า
ในบางทำเล”
สะพานข้ามแยกและสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ปัจจุบันอาจจะเห็นได้แค่โครงการสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา เพราะสะพานข้ามแยกในกรุงเทพมหานครนั้นมีโครงการใหม่ๆ น้อยมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่โครงการสะพานข้ามแม่น้ำนั้นมีการพูดถึงต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว เพราะการจราจรที่แออัดเพิ่มขึ้นทุกปีและความเจริญของทั้งสองฝั่งแม่น้ำอาจจะยังไม่ทัดเทียมกันทำให้ยังต้องมีการเดินทางจากฝั่งธนบุรีเพื่อมาทำงานที่ฝั่งพระนครในตอนเช้า และเดินทางกลับในตอนเย็นหลังเลิกงานซึ่งทำให้การจราจรติดขัดเป็นอย่างมาก สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งใหม่จึงถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงบ่อยๆ
หน่วยงานราชการ อาจจะเป็นสิ่งที่หลายคนไม่ได้นึกถึง แต่ถ้าพิจารณาจากการเปิดให้บริการของศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ 80 พรรษา 5 ธันวาคม 2550 ที่ถนนแจ้งวัฒนะจะเห็นได้ว่าก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากมายในทำเลนั้น ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม หมู่บ้านจัดสรร ศูนย์การค้า การจราจรที่ติดขัด เรียกว่าเปลี่ยนแปลงแบบมากมายมหาศาลเลย
“การซื้อคอนโดมิเนียม
ทั้งหลายควรพิจารณาจากความเป็นจริงมากกว่าจะไปฟังพนักงานขาย
บอกเล่าฝ่ายเดียว”
โครงการภาคเอกชน
โครงการค้าปลีก คือ โครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ไฮเปอร์มาร์เก็ต หรือคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดไม่ใหญ่ โครงการลักษณะนี้มีผลกระทบทางด้านบวกต่อทำเลเป็นอย่างมากโดยเฉพาะทำเลที่ยังไม่มีโครงการลักษณะนี้เกิดขึ้นมาก่อน เพราะว่าเป็นการยกระดับความเจริญของทำเลให้มากขึ้นยิ่งเป็นโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ยิ่งมีผลกระทบและแรงดึงดูดมาก
“หากมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่
มาเปิดให้บริการ ยิ่งสร้างความน่าสนใจรวมทั้งเพิ่มมูลค่าของราคา
อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลนั้นให้สูง
ขึ้นไปอีก”
โครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมล้วนสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับทำเลนั้นๆ แม้ว่าการที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมายในทำเลเดียวกัน อาจจะกลายมาเป็นคู่แข่งกันในอนาคตทั้งการขายต่อ และการปล่อยเช่า แต่การที่มีโครงการที่อยู่อาศัยมาเปิดขายในทำเลเดียวกันมากๆ ก็มีส่วนช่วยดึงดูดความสนใจของโครงการรูปแบบอื่นๆ
“ยิ่งมีโครงการที่อยู่อาศัย
มาก ธุรกิจค้าปลีกอย่าง คอมมูนิตี้มอลล์” หรือซุปเปอร์มาร์เก็ต ก็มีโอกาส
มากขึ้น”
โครงการอาคารสำนักงาน เป็นโครงการที่สามารถดึงดูดคนให้เข้ามาในพื้นที่ได้เป็นจำนวนมาก อาคารสำนักงานหนึ่งอาคารมีพื้นที่มากหลายหมื่นตารางเมตรสามารถรองรับบริษัทต่างๆ ได้เป็นร้อยบริษัทรวมแล้วอาจมีคนทำงานหลายพันคนในหนึ่งอาคาร
“ทำเลใดมีอาคารสำนักงานทั้งใหม่ และเก่า ก็มีโอกาสที่จะเกิดโครงการ คอนโดมิเนียมขึ้น”
โครงการอื่นๆ หมายถึง มหาวิทยาลัยทั้งของรัฐบาลและเอกชน เพราะต้องไม่ลืมว่ามหาวิทยาลัยขนาดใหญ่นั้นมีนักศึกษาหลักหมื่นคน ยังไม่รวมอาจารย์ เจ้าหน้าที่ของมหาวิทยาลัยอีกมากมาย ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็นกำลังซื้อสำคัญของโครงการที่อยู่อาศัยรอบๆ มหาวิทยาลัยอย่างแน่นอน
“ถ้ามีโครงการคอนโดมิเนียม
เปิดขายใกล้ๆกับมหาวิทยาลัย
นักลงทุนที่ดีไม่ควรพลาด ด้วยประการ
ทั้งปวง”
ทำเลที่ดีนั้นมีองค์ประกอบหลายอย่างดังที่กล่าวไปแล้ว และอาจจะไม่มีทำเลใดที่มีทุกอย่างครบถ้วน แค่เลือกทำเลที่มีองค์ประกอบเหล่านี้อยู่ในพื้นที่มากที่สุดก็เพียงพอแล้ว แต่ต้องไม่ลืมว่าต้องไปสำรวจพื้นที่นั้นๆ ด้วยตัวเองให้มากที่สุดให้ครอบคลุมพื้นที่ในทำเลนั้นให้มากที่สุด เพราะการลงพื้นที่สำรวจนั้นเป็นการทำให้เราสามารถเข้าใจถึงสภาพโดยรอบของทำเลได้มากที่สุด
ที่มา : หนังสือรู้ไว้ไร้ดอยคอนโด
