การใช้ประโยชน์บนที่ดินในกรุงเทพมหานครและพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศนั้น ต้องเป็นไปตามข้อบังคับหรือข้อจำกัดที่ระบุไว้ในผังเมืองที่ครอบคุลมพื้นที่นั้นๆ ไม่มีใครสามารถสร้างหรือพัฒนาอะไรได้เกินกว่าที่กำหนดในผังเมืองหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ซึ่งโดยทั่วไปนั้นผังเมืองจะมีกำหนดอายุ 5 ปีและต่ออายุบังคับใช้ได้อีกครั้งละ 1 ปี 2 ครั้งหรือไม่เกิน 7 ปีต่อผังเมือง 1 ฉบับ
ผังเมืองกรุงเทพมหานครกำลังจะเปลี่ยนแปลงมีการประกาศร่างผังเมืองออกมาแล้วและในร่างผังเมืองนี้มีการเปลี่ยนแปลงให้เห็นมากมาย ที่ดินเพื่อการอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเพื่ออนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย และที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยมีพื้นที่รวมลดลงประมาณ 39,645.49 ไร่ เพราะมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินทั้ง 3 กลุ่มที่กล่าวไปแล้วไปเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่ดินที่ใช้ประโยชน์เป็นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางมีการเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ เพิ่มขึ้น 60,983.1 ไร่ เพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรองรับการขยายตัวของเมืองที่จะเปลี่ยนแปลงไปตามเส้นทางรถไฟฟ้า โดยพื้นที่ที่อยู่ระหว่างถนนรัชดาภิเษกไปถึงถนนวงแหวนตะวันออก และพื้นที่ระหว่างถนนจรัลสนิทวงศ์ไปถึงถนนวงแหวนตะวันตกมีการเปลี่ยนจากพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยไปเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และหนาแน่นมากเพื่อรองรับเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างในปัจจุบัน
พื้นที่พาณิชยกรรมหรือพื้นที่สีแดงมีขนาดพื้นที่มากขึ้น 6,271.75 ไร่ ตามการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าและตามนโยบายของสนข. กระทรวงคมนาคม และกรุงเทพมหานครที่ต้องการให้เกิดการพัฒนามากขึ้นในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าโดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้าร่วมที่มีเส้นทางรถไฟฟ้ามากกว่า 2 เส้นทางผ่านสถานีนั้นๆ
ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร มีหลายจุดที่น่าสนใจเพราะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นหรือสามารถพัฒนาอะไรได้มากขึ้น ใหญ่ขึ้น สูงขึ้น ถ้าจะให้ไล่ทุกพื้นที่ก็คงใช้เวลานานหลายวันอยู่ แต่ถ้าจะเอาง่ายๆ ก็เปลี่ยนในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และที่จะเกิดขึ้นในอนาคต หรือเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ที่มีศักยภาพอยู่แล้วในปัจจุบันแต่ติดขัดเรื่องผังเมืองจนไม่สามารถพัฒนาอะไรได้มากนักที่เห็นได้ชัดเจนคือ พื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพหานคร
พื้นที่ในเขตตลิ่งชันที่ก่อนหน้านี้เป็นสีขาวทแยงเขียวซึ่งไม่สามารถพัฒนาอะไรได้มากนักเพราะเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมหรือเป็นพื้นที่รับน้ำของกรุงเทพมหานครซึ่งไม่สามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรหรืออาคารอะไรได้ยกเว้นบ้านจัดสรรบนที่ดินขนาด 100 ตารางวาเท่านั้น ได้เปลี่ยนเป็นสีเหลืองคือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีส้มที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และสีแดงคือเพื่อการพาณิชยกรรมทั้งหมดเลย โดยส่วนที่เป็นพื้นที่สีแดงนั้นคือรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าตลิ่งชัน
พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตลิ่งชันเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีแดงหรือพาณิชยกรรมประเภท พ.4 มีพื้นที่อาคารต่อที่ดินหรือ FAR = 6:1 สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่มากกว่า 10,000 ตารางเมตร และอาคารสูงได้ถ้าสร้างติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตรซึ่งถนนราชพฤกษ์หรือถนนที่อยู่ตรงสถานีตลิ่งชันก็มีความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตรอยู่แล้ว หรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร
อีก 1 พื้นที่ที่น่าสนใจคือ พื้นที่ตลอดแนวถนนราชพฤกษ์ที่ปรับเปลี่ยนเป็นสีส้มหรือพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางประเภท ย.6 – 8 มี FAR ที่ 3.5:1 – 4.5:1 สามารถสร้างอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่มากกว่า 10,000 ตารางเมตรถ้าสร้างติดกับถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตรหรือห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร เปิดทางให้มีการพัฒนาเพิ่มขึ้นตามแนวถนนราชพฤกษ์ ซึ่งอาจจะมีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากสถานีบางหว้าไปสถานีตลิ่งชันในอนาคตเพิ่มขึ้นอีกด้วย และต้องรอดูว่าพื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์จะกลับมาขยายตัวมากกว่าเดิมอีกรอบมั้ย
พื้นที่รอบๆ สี่แยกพระราม 9 – รัชดาภิเษกก็เปลี่ยนแปลงไปเช่นกันจากที่ก่อนหน้านี้เป็นที่ดินประเภทย.9 หรือที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากสามารถพัฒนาอาคารสูงและอะไรได้หลายอย่างอยู่แล้ว แต่ในร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้กลับยกระดับขึ้นเป็นพื้นที่สีแดง พ.7 หรือเพื่อการพาณิชยกรรมไปเลย และมีการปรับ FAR เป็น 8:1 จากของเดิมที่ 7:1 เพื่อให้สอดคล้องกับพื้นทีตามแนวถนนอโศกที่เป็นสีแดง คือเพื่อให้มีสีแดงต่อเนื่องกันขึ้นมาหรือเป็นการขยายพื้นที่ CBD ขึ้นมาตามแนวถนนรัชดาภิเษกแบบที่เป็นมาก่อนหน้านี้ โดยพื้นที่สีแดงในร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้ไปสิ้นสุดในจุดที่เลยทางแยกเข้าถนนเทียมร่วมมิตรไปแล้วครับ เลยที่ดินแปลงใหญ่ตรงหัวมุมถนนเทียมร่วมมิตร เลยพื้นที่พาณิชยกรรมที่มีศูนย์การค้า อาคารสำนักงานของเสี่ยเจริญ และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไป ต้องรอดูที่ดินของกลุ่มเซ็นทรัลตรงแยกพระราม 9 ที่เคยเป็นโครงการซูเปอร์ทาวเวอร์ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอะไรมั้ยในอนาคตเพราะได้ FAR มาเพิ่มอีก 1 ขั้นในร่างผังเมืองฉบับใหม่
พื้นที่ที่อยู่ด้านในของถนนรัชดาภิเษก จรัลสนิทวงศ์ พระราม 3 มีการปรับเป็นพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพของพื้นที่ในปัจจุบัน พื้นที่ส่วนใหญ่ที่ก่อนหน้านี้เป็นพื้นที่สีเหลืองหรือเพื่อใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในหลายๆ พื้นที่ทั้งทางตอนเหนือถึงพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทราที่ในร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้มีการเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้มหรือเพื่อการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางให้สอดคล้องกับพื้นที่ที่อยู่ในวงล้อมของเส้นทางรถไฟฟ้าทุกด้านเลย พื้นที่ตามแนวถนนเกษตร-นวมินทร์ได้รับการยกระดับขึ้นแบบชัดเจน เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ในพื้นที่รอประกาศแผนพัฒนาโครงการกันแน่นอนในอนาคต
พื้นที่รอบๆ สถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าบางสถานีมีการปรับเป็นสีแดงเพื่อรองรับการพัฒนาในรูปแบบ Transit Oriented Development หรือ TOD เช่น ตลิ่งชัน ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ เป็นต้น โดยบางพื้นที่มีการปรับสีผังเมืองเป็นสีแดงมาตั้งแต่ผังเมืองที่บังคับใช้ตั้งแต่ปีพ.ศ.2556 แล้ว แต่ยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงเพราะว่าเส้นทางรถไฟฟ้ายังไม่มา
ถ้าผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับที่จะบังคับใช้ในอนาคตไม่มีการเปลี่ยนแปลงหรือเปลี่ยนแปลงจากฉบับร่างนี้ไม่มากนักก็จะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในกรุงเทพมหานครอีกหลายพื้นที่แน่นอนในอนาคต
อ่านข้อมูลเกี่ยวกับผังเมืองเพิ่มเติมได้ที่ https://www.dpt.go.th/th/
