เพิ่มมูลค่า”คอนโดฯ”กับกลยุทธ์ การันตี”ยิวด์” ทางรอดยุคซัปพลายล้นตลาด!

ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมาว่า อาจจะมี การชะลอตัวไปบ้าง ผู้ประกอบการรายเล็กรายกลาง หลายราย เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ไป เพื่อเร่งระบายสต๊อกคงเหลือที่สร้างเสร็จแล้ว

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยถึงตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงหลายปีที่ผ่านมาว่า อาจจะมี การชะลอตัวไปบ้าง ผู้ประกอบการรายเล็กรายกลาง หลายราย เลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ไป เพื่อเร่งระบายสต๊อกคงเหลือที่สร้างเสร็จแล้ว หรือที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งกลยุทธ์ทางการตลาดที่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกใช้ใน การระบายสินค้าเหล่านี้คือ การจัดโปรโมชันพิเศษ เพื่อลดราคาขายหรือมีของแถม ของสมนาคุณต่างๆ รวมไปถึงฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

ซึ่งมาตรการทางการตลาดเหล่านี้อาจจะมีผลในช่วงสั้นๆ จากนั้นผู้ประกอบการอาจจะยกเลิกไป แต่ถ้ามีผู้ที่ต้องการจริงๆ หรือมีผู้ซื้อที่พนักงานขายเห็นว่าต้องการซื้อจริงๆ ก็อาจจะมีการพิจารณาเป็นรายๆ ไป อีกรูปแบบของการระบายสินค้า คือ การที่ผู้ประกอบการเสนอผลตอบแทน (ยิวด์) ให้กับผู้ซื้อ โดยอาจจะมีการการันตีผลตอบแทน 5-7% ในระยะเวลา 2-7 ปี แล้วแต่ผู้ประกอบการจะกำหนด แต่ยูนิตของผู้ซื้อนั้น ผู้ประกอบการอาจจะนำไปปล่อยเช่าลูกค้ารายวันหรือรายเดือนแทน

การการันตีผลตอบแทนแบบนี้ ก่อนหน้านี้ จะเห็นได้ในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ที่ผู้ประกอบการต้องการระบายคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้ว แต่ยังเหลือขายอยู่ออกไป เพราะผู้ประกอบการอาจจะมีการออกโปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายมาทุกรูปแบบ แต่ยังไม่สามารถปิดการขายโครงการได้จึงจำเป็นต้องยอมลดกำไรตัวเองลงมามากขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อกลุ่มใหม่เกิดความสนใจ ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการอาจจะมีกลุ่มเป้าหมายที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่เองหรือผู้ซื้อเพื่อลงทุนไปแล้วกลุ่มหนึ่ง แต่การที่มีการการันตีผลตอบแทนนั้น จะช่วยดึงดูดผู้ซื้ออีกกลุ่มที่เป็นนักลงทุนเข้ามาเป็นผู้ซื้อได้มากขึ้น และเป็นผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนจริงๆ โดยผู้ซื้อกลุ่มนี้อาจจะมีการซื้อทีหลายๆ ห้อง เพราะผลตอบแทนที่ได้รับในช่วง 2-3 ปีแรกนั้นน่าสนใจ อีกทั้งพวกเขายังเข้าใจและยอมรับในเงื่อนไขที่ทางผู้ประกอบการกำหนด

เงื่อนไขของโครงการหรือยูนิตในส่วนที่มีการการันตีผลตอบแทนนั้น ผู้ซื้ออาจะมีสิทธิ์ในการเข้ามาใช้หรือพักได้เพียงไม่กี่วันต่อปี โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 14-30 วันต่อปี หรืออาจได้สิทธิ์ในการเข้าพักโครงการในเครือได้ทั่วประเทศภายในจำนวนวันที่กำหนด หรือบางแบรนด์โรงแรม อาจจะให้สิทธิพิเศษในการเข้าพักโรงแรมในเครือได้อีกหลายปี ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนนั้น มีการนำยูนิตเหล่านี้ไปปล่อยเช่ารายวันหรือระยะยาวแทน แต่ส่วนใหญ่เป็นการปล่อยเช่ารายวันมากกว่า เพราะรายได้จากการปล่อยเช่ารายวันนั้นมากกว่าการปล่อยเช่ารายเดือนค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการเพื่อนำมาจ่ายคืนให้กับผู้ซื้อในกลุ่มนี้ อีกทั้งยังต้องการรายได้ส่วนนี้มาเป็นค่าใช้จ่ายในส่วนของงานบริการต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการนำยูนิตไปปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งโครงการในกลุ่มที่มีการการรันตีผลตอบแทน และบ่งบอกชัดเจนว่ามีการนำยูนิตไปปล่อยเช่ารายวันนั้น ส่วนใหญ่จะมีส่วนหนึ่งของโครงการเป็นโรงแรมที่มีแบรนด์ระดับ 3-5 ดาวเข้ามาบริหารในส่วนของโรงแรม โดยยูนิตในส่วนของที่มีการขายแบบการันตีผลตอบแทนนั้น อาจจะมีการแยกออกมาจากคอนโดมิเนียมโดยทั่วไปที่ขายผู้ซื้อทั่วไป เพื่อความสะดวกในการบริการจัดการ อีกทั้งยังเป็นการไม่สร้างความรบกวนให้กับผู้ซื้อที่เป็นผู้ที่เข้ามาอาศัยอยู่จริงๆ อีกด้วย เพื่อจะได้ไม่เกิดข้อขัดแย้งและนำมาซึ่งปัญหาในภายหลัง

เมื่อโครงการเหล่านี้มีโรงแรมเข้ามาเป็น ผู้บริหารโครงการแน่นอนว่า โครงการรูปแบบนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ทั่วประเทศไทย แต่เกือบ 100% ของโครงการรูปแบบนี้จะอยู่ในเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่สำคัญๆ ของประเทศไทย เช่น พัทยา ภูเก็ต หัวหิน ชะอำ เป็นต้น อาจจะมีที่อื่นบ้างแต่ไม่มากนัก เช่น กรุงเทพมหานคร และเชียงใหม่ ซึ่งในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเห็นเริ่มมากขึ้น โรงแรมระดับโลกบางแบรนด์มีการเข้ามาในประเทศไทย เพื่อเปิดให้บริการการบริหารโครงการรูปแบบนี้มากขึ้น ที่เห็นได้ชัดคือ แบรนด์วินด์ดัม โฮเท็ล ( Whyndham Hotels) ที่เข้ามาบริหารโครงการรูปแบบนี้หลายโครงการในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

เมืองท่องเที่ยวที่มีโครงการรูปแบบนี้มากที่สุดคือ ภูเก็ต เพราะมีโครงการที่การการันตีผลตอบแทนเปิดขายอยู่ในปัจจุบันมากถึงกว่า 60 โครงการ รวมๆ แล้วมีจำนวนยูนิตรวมกันมากถึง 11,500 ยูนิต โดยบางโครงการอาจจะไม่ใช่ทุกยูนิตที่มีการขายแบบการันตีผลตอบแทน แต่เป็นการยากที่จะนับเฉพาะและมีทั้งโรงแรมแบรนด์ไทย ต่างชาติ ไม่มีแบรนด์โรงแรม เพราะผู้ประกอบการเจ้าของโครงการบริหารจัดการเอง ผู้ประกอบการบางรายเปิดขายโครงการรูปแบบนี้ต่อเนื่องมาโดยตลอด และมีจำนวนรวมกันมากกว่า 6-7 โครงการไปแล้วก็มี ผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง บมจ.แสนสิริ และ บมจ.ออลอินสไปร์ส ดีเวลลอปเม้นท์ ก็มีการขายแบบการันตีผลตอบแทนเช่นกัน โดยโครงการที่ขายแบบ การันตีผลตอบแทนของทั้ง 2 บริษัทเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในภูเก็ตทั้งหมด

อีกเมืองท่องเที่ยวที่มีโครงการคอนโดมิเนียม ที่ขายแบบการันตีผลตอบแทนมากเป็นลำดับที่สอง คือ พัทยา ที่แม้จะมีโครงการรูปแบบนี้เพียงแค่ 4-5 โครงการเท่านั้นในปัจจุบัน และน้อยกว่าจำนวนโครงการในภูเก็ตมากกว่า 10 เท่า แต่พัทยาก่อนหน้านี้ ก็เป็นอีกเมืองท่องเที่ยวที่มีโครง การที่ขายแบบการันตีผลตอบแทนมาหลายปีแล้ว และโครงการเหล่านั้นปิดการขายทั้งโครงการ หรือปิดการขายในส่วนที่มีการการันตีผลตอบแทนไปแล้ว อีกทั้ง กระแสการลงทุนในคอนโดมิเนียมในพัทยาที่เริ่มน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด นับตั้งแต่การลดลงของนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่เป็นผู้ซื้อและนักลงทุนคอนโดมิเนียมหลัก ในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติในพัทยา อีกทั้งจำนวนคอนโดมิเนียมใน พัทยาที่ยังเหลือขายอยู่มากมาย ก็เป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อการลงทุนโครงการรูปแบบนี้ในพัทยาเช่นกัน แต่ก็มีผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการรูปแบบนี้ในช่วงปี พ.ศ.2560 เป็นต้นมา ส่วนในจังหวัดหรือทำเลอื่นๆ นั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมากกว่าโครงการเปิดขาย ใหม่และมีจำนวนไม่มากนัก เมื่อเทียบกับ 2 ทำเลนี้

การการันตีผลตอบแทนนั้น ส่วนใหญ่นิยมให้กันที่ 5-9% ในระยะเวลาตั้งแต่ 2-7 ปี แล้วแต่ผู้ประกอบการกับผู้ที่เข้ามาบริหารโครงการในส่วนของการปล่อยเช่า อาจจะมีบางโครงการที่มีการันตีผลตอบแทนมากกว่า 9% หรือมีระยะเวลาในการันตีผลตอบแทนมากกว่า 10 ปีขึ้นไป การซื้อคอนโดมิเนียมในรูปแบบนี้ แม้ว่าผู้ซื้อจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของผลตอบแทนจากค่าเช่าที่การันตี หรือแบบที่ผู้ซื้อได้แน่นอนตามสัญญาที่ทำกันไว้ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ แต่ก็เป็นความเสี่ยงของผู้ซื้อด้วยเช่นกัน เพราะต้องไม่ลืมว่าผู้ประกอบการนำยูนิตรูปแบบนี้ไปปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งเป็นนักท่องเที่ยวที่มานอนไม่กี่คืนแล้วก็ไปจากนั้น ซึ่งจะมีการสับเปลี่ยนหมุนเวียนกันมาต่อเนื่อง ดังนั้น ยูนิตที่เราซื้อไว้และผู้ประกอบการนำไปปล่อยเช่าในรูปแบบนี้ ก็อาจจะเกิดความเสียหายหรือว่าทรุดโทรมลงไปตามกาลเวลา ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องพิจารณาถึงเรื่องนี้ด้วยก่อนจะตัดสินใจซื้อ อีกทั้งผู้ซื้อยังต้องทำใจและรับสภาพภายในยูนิตของเรา เมื่อได้รับสิทธิ์ในยูนิตกลับคืนมาด้วย จริงอยู่ที่ทางผู้ดูแลหรือผู้บริหารโครงการ จะมีมาตรการในการควบคุมดูแลรักษาสภาพภายในห้องแบบโรงแรมทั่วไป แต่ก็ไม่สามารถปฏิเสธได้ว่าต้องมีความเสียหายหรือทรุดโทรมเกิดขึ้นแน่นอนภายในยูนิต

ผู้ซื้อโครงการรูปแบบนี้ ควรมีความเข้าใจและยอมรับเงื่อนไขต่างๆ ของโครงการให้ได้ก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อจะได้ไม่ต้องนั่งวิตกกังวลภายหลัง อีกทั้งการเลือกซื้อโครงการรูปแบบนี้จำเป็นต้องพิจารณาในเรื่องของความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการให้ดี เนื่องจากว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องปล่อย ให้เขาเป็นผู้บริหารไปอย่างน้อยก็ตามระยะเวลาที่สัญญากำหนด ผู้ประกอบการบางรายอาจจะเป็น รายเล็ก แต่มีโครงการรูปแบบนี้หลายโครงการ ยังอาจจะดูน่าเชื่อถือกว่าผู้ประกอบการที่โครงการขนาดใหญ่ก็ได้ เพราะโครงการขนาดใหญ่อาจจะมีปัญหาในเรื่องของการบริการจัดการเมื่อเวลาผ่านไป ซึ่งผู้ประกอบการขนาดเล็กที่มีโครงการรูปแบบนี้หลายโครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในภูเก็ตแทบ ทั้งนั้น โครงการบ้านจัดสรรหรือบ้านพักตากอากาศ ก็มีการขายในรูปแบบนี้เช่นกัน เพียงแต่จำนวนและความนิยมอาจจะไม่เทียบเท่ากับโครงการคอนโดมิเนียม ที่ทั้งราคาขายและค่าเช่าต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อจึงนิยมลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า

ด้านนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้นำด้าน การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม เพื่อการลงทุนของไทย กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดเพื่อการลงทุนจากลูกค้าต่างชาติว่า  เป็นทิศทางที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะนับจากที่ตลาดคอนโดมิเนียมไทยขยายตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่อดีต มาจนถึงปัจจุบัน โดยเฉพาะเมื่อได้รับปัจจัยหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระบบคมนาคม และโครงการรถไฟฟ้าที่มีการลงทุนโครงการใหม่ๆเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการลงทุน และทำให้ปริมาณสินค้า(ซัปพลาย) ใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องและเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี รวมถึงราคาที่ดินในเมืองตามแนวรถไฟฟ้าได้ขยับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ทำให้โครงการห้องชุดใหม่ๆ ที่ออกสู่ตลาด มีระดับราคาขายสูงตามต้นทุนของราคาที่ดิน ซึ่งในบางทำเลกำลังซื้อ(ดีมานด์) ใหม่กลับขยายตัวไม่ทันซัปพลาย หรือดีมานด์บาง พื้นที่ยังลดต่ำลง ทั้งจากผลกระทบเงินเฟ้อและหนี้ ครัวเรือนในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง

ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินก็เข้มงวดการ ปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้น้อยลง เพราะสถาบันการเงินบางแห่ง มีการประเมิน ราคาคอนโดฯหรือบ้านต่อวงเงินสินเชื่อที่ลดต่ำลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องหาทางรอด คือ ขยายกลุ่ม ลูกค้าไปในตลาดใหม่ๆ ทำให้ตลาดซื้อเพื่อลงทุนจากลูกค้าต่างชาติ กลายเป็นทางออกของผู้ประกอบ การคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ที่พัฒนาห้องชุดใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ นางสาวมณีรัตน์ ก้องเสียง เศรษฐกร สายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้ระบุในบทความเรื่อง อุปสงค์ชาวต่างชาติในตลาดอาคารชุดไทย : สถานการณ์ปัจจุบัน และความเสี่ยงที่ต้องติดตามในระยะต่อไป พบว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดของไทยเร่งขึ้นมาก โดยมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดปี 2560 อยู่ ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ที่ 53,259 ล้านบาท คิดเป็นการขยายตัวที่ 33% (YoY) สูงกว่าการขยายตัวปี 2555-2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ 10% (YoY) และหากสมมติให้เงินโอนดังกล่าวสะท้อนยอดโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมด พบว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ ซึ่งสูงกว่าปี 2559 ที่ 21%  ซึ่งสาเหตุที่ทำให้สัดส่วนการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติปรับเพิ่มขึ้น นอก จากอุปสงค์ของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นแล้ว อีกส่วนหนึ่งมาจากอุปสงค์ในประเทศที่ชะลอลงด้วย

แหล่งที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน 360 องศา ฉบับวันที่ 9 เมษายน พ.ศ. 2562