อสังหาฯ”พลิกเกม”สู้ตลาดซบ แตกไลน์ธุรกิจเสริมรายได้

ผู้ประกอบการอสังหาฯ พลิกเกม ขยายไลน์ธุรกิจไปลงทุนกับกิจการ โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ โครงการค้าปลีก สนามกอล์ฟ โกดังสินค้าให้เช่า โรงพยาบาล ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และอื่นๆ

นาย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอดีต ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นและให้ความสำคัญ กับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม หรือบางรายอาจจะมาทำธุรกิจการพัฒนาสนามกอล์ฟ แต่ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งเน้นแต่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเพียง 2 ประเภท อาจจะไม่เพียงพอแล้ว เพราะรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยนั้น ไม่แน่นอนผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย ผู้ประกอบการบางราย เริ่มเห็นภาวะไม่แน่นอนนี้ตั้งแต่หลายปีก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จึงขยายธุรกิจของตนเองให้ออกมา จากการสร้างรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว โดยเพิ่มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถสร้างรายได้แบบสม่ำเสมอ และไม่ได้พึ่งพากำลังซื้อเพียงกลุ่มเดียว เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ โครงการค้าปลีก สนามกอล์ฟ โกดังสินค้าให้เช่า โรงพยาบาล ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือขยายเข้าสู่ธุรกิจอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกันเลย เช่น อาหาร และเครื่องดื่ม เป็นต้น

แม้ว่า การแตกไลน์ธุรกิจไปสู่ไลน์ธุรกิจใหม่ๆจะไม่เห็นภาพที่ชัดเจนมากนัก แต่จากสภาพเศรษฐกิจ การแข่งขันที่รุนแรง ทั้งจากฟากของผู้ประกอบการคนไทย และการเข้ามาของกลุ่มทุนจากต่างประเทศ ที่มีการนำเทคโนโลยีสมัยใหม่ในเรื่องของการอยู่อาศัยมาประยุกต์ ทำให้การขยายธุรกิจของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มชัดเจนมากขึ้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาหลังจากที่เศรษฐกิจในประเทศไทยมีความผันผวนค่อนข้างมาก จากปัญหาเรื่องของการเมืองและภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อรายได้และการขยายตัวของบริษัท ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยายฐานรายได้ของตนเองให้ครอบคลุมธุรกิจอื่นๆ มากขึ้น 

“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์”กับโมเดลธุรกิจโฮลดิ้งหนุนรายได้ 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หากจะมองผู้ประกอบการที่ขยายธุรกิจของตนเอง ออกจากการขายที่อยู่อาศัยรายแรกๆ และประสบความสำเร็จ คงหนีไม่พ้น พี่ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ “อนันต์ อัศวโภคิน” หรือ “เฮียตึ๋ง เจ้าของบริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH เพราะสามารถรักษาการเติบโตของรายได้และครองเป็นอันดับที่ 1 ในแง่ของรายได้ ในกลุ่มผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายมายาวนาน แม้ว่าระยะหลัง จะไม่ได้เปิดขายโครงการใหม่มากมายเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการบางราย เนื่องจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากธุรกิจรูปแบบอื่นๆ ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะรายได้จากธุรกิจค้าปลีก ที่พวกเขามีการพัฒนาโครงการเทอร์มินอล 21 ขึ้นมาหลายสาขา หรือก่อนหน้านี้ ก็เป็นผู้พัฒนาแบรด์โฮมโปร และ เมกาโฮม ผู้นำด้านศูนย์รวมสินค้า เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน ที่มีสาขาทั่วประเทศไทย ซึ่งโครงการเหล่านี้สร้างรายได้ให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ไม่น้อยในแต่ละปี หรือแม้แต่ บริษัท คลอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH ธุรกิจอสังหาฯในเครือ LH เป็นผู้ประกอบการอีกรายที่ขยายธุรกิจของตนแองตามหลังแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์มาติดๆ

ทั้งนี้ นายอนันต์ อัศวโภคิน เคยกล่าวว่า “ผมอาจไม่จำเป็นต้องลงทุนพัฒนาโครงการเยอะ เพราะธุรกิจผมมีหลากหลาย และมีรายได้จากธุรกิจมาสนับสนุน ซึ่งผมอยู่ได้ แต่ละปีจะมีเงินกำไรจากการลงทุนไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท แค่นี้ตัวเลขนี้ ผมก็บริหารธุรกิจได้ “

อนึ่ง ในงบการเงินของบริษัทแลนด์ฯ ระบุว่า ในปี 2561 บริษัทมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม คิดเป็นมูลค่า 3,404 ล้านบาท สูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 60 ที่มีตัวเลขที่ 3,137 ล้านบาท หลักๆมาจากโฮมโปร และบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ฯ แค่ 2 บริษัท ก็มีกำไรจากเงินลงทุนกว่า 2,600 ล้านบาท ขณะที่แนวโน้มปี 62 ก็ยังมีการเติยโต โดยในไตรมาสแรก มีส่วนแบ่งกำไรประมาณ 857.81 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 61 ที่ 778.24 ล้านบาท 

เมื่อ โมเดลโฮลดิ้งคอมพานี ของค่ายแลนด์ฯ ประสบความสำเร็จ ก็ได้จุดประเด็นให้ผู้ประกอบการรายอื่นๆ มองหาโอกาสในการขยายธุรกิจของตนเองออกมา นอกเหนือการขายที่อยู่อาศัย ที่เห็นได้ชัดเจน คือ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมติดแนวรถไฟฟ้า ที่มีการเปิดตัวโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จำนวน 4 โครงการเพื่อสร้างฐานรายได้ที่คงที่ให้กับกลุ่มของตนเอง

บิ๊กแบรนด์อสังหาฯแห่ผุดอาคารสนง.-รร.-มอลล์

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ประกอบการอีกราย ที่มีการขยายธุรกิจของตนเอง เพราะพวกเขามีการพัฒนาโครงการที่มีการสร้างรายได้ต่อเนื่องและเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมีทั้งโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวมไปถึงธุรกิจอาหาร เพียงแต่หลายโครงการยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งยังไม่สามารถสะท้อนรายได้ที่จะเข้ามาในระยะนี้ ก่อนหน้านี้บริษัทอย่าง บริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ , ชาญอิสสระ , เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น , พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค , เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ,เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ,ศุภาลัย ,และแสนสิริ เป็นต้น ก็มีการพัฒนาอาคารสำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม เพื่อเข้ามาเสริมสร้างรายได้ให้กับธุรกิจ เพียงแต่จำนวนหรือขนาดของโครงการ ยังไม่สามารถสร้างรายได้ในสัดส่วนที่มากมายให้กับธุรกิจ เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยที่ยังเป็นธุรกิจหลักในขณะนี้ 

ผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ได้ปรับโมเดลธุรกิจครั้งใหญ่ในช่วงที่ผ่านมา โดยใช้กลยุทธ์ทางเป้ารายได้ เป็นทิศทางการขยายตลาด ซึ่งในระยะ 10 ปีข้างหน้า จะมีรายได้แตะระดับ 100,000 ล้านบาท แม้ว่าปัจจุบันธุรกิจการขายที่อยู่อาศัย จะยังคงเป็นส่วนสำคัญของการสร้างรายได้ แต่ที่ผ่านมา พฤกษา ได้ก้าวสู่การเป็นโฮลดิ้งคอมพานี ซึ่งธุรกิจที่ขยับออกมาพัฒนา คือ การสร้างอาคารสำนักงานของตนเอง เพื่อสร้างภาพลักษณ์ขององค์กร และเป็นการให้บริษัทในเครือทั้งหมดของตนเองเข้ามาเช่าพื้นที่ภายในอาคารสำนักงานแห่งนี้ แทนที่จะไปเช่าอาคารสำนักงานอื่นๆ นอกจากนี้ ยังรุกไปยังตลาดกลุ่มธุรกิจโรงพยาบาล ภายใต้ชื่อ “โรงพยาบาลวิมุต” ย่านอารีย์ มูลค่าลงทุนเกือบ 5,000 ล้านบาท ซึ่งแผนงานเป็นไปตามเป้าหมาย โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2563 

ด้านบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดเกมรุกขยายฐานสร้างโอกาสทางธุรกิจ นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีที่เป็นธุรกิจหลัก บริษัทฯมุ่งไปสู่โครงการสำนักงานให้เช่า, ธุรกิจด้านอาหารและเครื่องดื่ม ธุรกิจทางด้านโรงแรม และธุรกิจการดูแลสุขภาพ และร่วมกับพันธมิตรซึ่งเป็นโรงพยาบาลที่มีเทคโนโลยีอันทันสมัย มีความชำนาญทางด้านการทำเด็กหลอดแก้ว ผสมเทียม และการเก็บไข่แช่แข็ง ซึ่งคาดว่าจะเปิดบริการได้ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป

ตลาดที่อยู่อาศัย”ผู้สูงอายุ”หอมหวน-ดีมานด์เพียบ 

โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ก็เป็นอีกรูปแบบที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจ และเริ่มมีการเปิดตัวออกมาบ้างแล้ว ทั้งกลุ่มที่มาจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เช่น แมกโนเลีย ฯ และกลุ่มที่มาจากธุรกิจโรงพยาบาล อย่างกลุ่มธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป กับโปรเจกต์ใหญ่แถวรังสิต ภายใต้ชื่อ Jin Wellbeing County (จิณณ์ เวลบีอิ้ง เคาน์ตี้) เป็นโครงการที่พักอาศัย มีบริการทางการแพทย์ครบวงจร หนุนสังคมผู้สูงวัย ที่ต้องดูแลใกล้ชิดจากบุคลากรทางการแพทย์ บนเนื้อที่ราว 140 ไร่ ริมถนนพหลโยธิน รังสิต อ.คลองหลวง จ.ปทุมธานี ด้วยงบลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท ภายใต้คอนเซ็ปต์ “เมืองแนวคิดใหม่เพื่อวัยเกษียณ” 

หรือแม้แต่ บริษัทนายณ์ เอสเตท จำกัด ได้ร่วมกับบริษัทแอล.พี.เอ็น.ฯ บริษัทชีวาทัยฯ และบริษัทช.การช่างฯ ร่วมพัฒนาโครงการเพื่อคนวัยเกษียณ “กมลา ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง” บนเกาะภูเก็ต มูลค่าโครงการรวม 3,500 ล้านบาท

ค้าปลีกร่วมวงแชร์ตลาดอสังหาฯ 

ผู้ประกอบการโครงการพื้นที่ค้าปลีกรายใหญ่ของประเทศไทยเอง ก็ขยายเข้ามาสู่ธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งกลุ่มเซ็นทรัล และเอ็มบีเค ที่นอกจากจะเข้ามาในธุรกิจที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีการพัฒนาอาคารสำนักงาน โรงแรมอีกด้วย หรือบริษัทที่ประสบความสำเร็จจากการรับเหมาก่อสร้าง ที่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานของตนเองเพื่อสร้างรายได้ อีกทั้งยังเป็นสินทรัพย์ของบริษัทอีกด้วย เช่น อิตัลไทย ที่มีอาคารสำนักงานของตนเองมายาวนานแล้ว แต่มีรายใหม่ที่เริ่มพัฒนาอาคารสำนักงานของตนเอง ทั้งในรูปแบบของการร่วมมือและพัฒนาเอง เช่น บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด ที่ร่วมมือกับบริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ และบริษัท ไทยโอบายาชิ ที่ซื้อที่ดินราคา 2.6 ล้านบาทต่อตารางวา เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานของตนเอง ภายใต้ชื่อโครงการ “สปริงค์ ทาวเวอร์”

ส่วนบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ที่ค่อนข้างฉีกแนวทางจากรายอื่นๆ คือ บริษัท ฤทธา จำกัด เพราะมีการก่อตั้งบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด เพื่อเข้าสู่ธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจนประสบความสำเร็จ

ประกัน-อาหาร-แบงก์ มองโอกาสลงทุนอสังหาฯ

กลุ่มบริษัทประกันชีวิต ที่ก่อนหน้านี้จะเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจำนวนมาก เพื่อเป็นที่ทำงานของพนักงานในบริษัท ก็มีการสร้างอาคารสำนักงานของตนเอง เพื่อเป็นสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ให้กับธุรกิจต่อเนื่องมายาวนาน ซึ่งก่อนหน้านี้ ก็มีทั้ง เมืองไทยประกันชีวิต กรุงเทพประกันชีวิต ที่มีอาคารสำนักงานเป็นของตนเอง รายใหญ่อย่าง AIA ลงทุนสร้างอาคารสำนักงานของตนเอง บนที่ดินติดกับอาคารตลาดหลักทรัพย์ ถนนรัชดาภิเษก (เดิม ป.กุ้งเผา รัชดา)

ผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ครองตลาดอาหารและเครื่องดื่มของประเทศไทย ก็ขยายธุรกิจของตนเองเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน กลุ่มซีพี (ตระกูลเจียรวนนท์) เป็นเจ้าของโรงแรม อาคารสำนักงาน และโครงการที่อยู่อาศัย ที่พัฒนาโดยบริษัทในเครือ รวมไปถึงร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านสะดวกซื้อ ขนมต่างๆ กลุ่มทีซีซี (ตระกูลสิริวัฒนภักดี) เป็นอีกรายที่เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานจำนวนมากในกรุงเทพฯ ซึ่งอยู่บนไพร์มเอเรียลที่ดี และมีการจัดตั้งกองทุนอสังหาฯเพื่อระดมทุนด้วย และยังมีโรงแรมของตนเองอยู่ทั่วประเทศไทย รวมไปถึงธุรกิจค้าปลีก และที่อยู่อาศัย ที่ดำเนินกิจการโดยบริษัทในเครือ 

กลุ่มบุญรอด บริวเวอรี่ เองก็ยังมีการขยายธุรกิจเข้าสู่เครื่องดื่มรูปแบบอื่น และอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัย และอาคารสำนักงาน ผ่านการดำเนินธุรกิจโดยบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่ปัจจบุันเร่งขยายการลงทุนทั้งในและต่างประเทศ และทุ่มเม็ดเงินมหาศาลในการเข้าซื้อโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ 

กลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ ที่เป็นของตระกูลมหาเศรษฐีอื่นๆ ในประเทศไทย เช่น ตระกูลจึงรุ่งเรืองกิจ, มหากิจศิริ ,เตชะณรงค์ ก็มีการขยายธุรกิจของตนเอง โดยทายาทรุ่นหลังเข้ามาครอบคลุมธุรกิจอื่นๆ ทั้งอาหาร เครื่องดื่ม ที่อยู่อาศัย โรงแรม และกิจการรูปแบบอื่นๆ และกลุ่มนี้ เป็นอีกกลุ่มที่มีทั้งทุนในการขยายกิจการและที่ดินที่มีต้นทุนต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่นๆ 

อีกตระกูลที่มีบทบาทสำคัญในวงการธนาคารพาณิชย์ของไทย มีการขยายธุรกิจออกจากธุรกิจเดิมที่สร้างมาตั้งยุคต้นตระกูลคือ โสภณพนิช ที่เป็นเจ้าของธนาคารกรุงเทพฯ ซึ่งมีการตั้งบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ เพื่อดำเนินกิจการโรงแรม และพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

จากการไล่เรียงมาทั้งหมดนั้น แม้ว่าจะไม่สามารถกล่าวถึงทุกบริษัทหรือทุกตระกูล แต่ก็ทำให้เห็นภาพว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่น่าสนใจ มีกลุ่มบริษัทหรือกิจการที่ประสบความสำเร็จจากธุรกิจรูปแบบอื่นๆ เข้ามาขอมีส่วนแบ่งในตลาดด้วย อีกทั้งบริษัทที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ก็ยังขยายธุรกิจของตนเองให้กว้างขึ้น เพื่อครอบคุลมการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์ หรือรายได้โรงแรม โรงพยาบาล เพื่อเป็นฐานรายได้ที่แน่นอนของพวกเขา เนื่องจากรายได้จาการขายที่อยู่อาศัยนั้นสามารถผันแปรไปได้ตลอดตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ อีกทั้งการแข่งขันค่อนข้างสูง เนื่องจากผู้ประกอบการทุกราย ต่างต้องพัฒนาโครงการใหม่ออกมาขาย ให้กับกำลังซื้อที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นในอัตรามากมายเทียบเท่ากับการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัย เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีส่วนแบ่งในตลาดมากกว่า 70% จำเป็นต้องพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพื่อรักษาการขยายตัวของรายได้และธุรกิจของตนเอง

การขยายธุรกิจของผู้ประกอบการและบริษัททั้งหลาย ล้วนมีวัตถุประสงค์ที่ใกล้เคียงกันคือ ต้องการสร้างฐานรายได้ที่มากขึ้น กว้างขึ้น ครอบคลุมถึงกำลังซื้อที่หลากหลายมากขึ้น สามารถสร้างรายได้ได้จากหลายช่องทาง ไม่ได้พึ่งพาอาศัยรายได้จากด้านใดด้านหนึ่งเท่านั้น แต่วัตถุประสงค์ของกลุ่มบริษัทที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องการรายได้ที่เข้ามาต่อเนื่องจากโครงการที่สามารถสร้างได้จากค่าเช่า หรือค่าบริการ เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน คอมมูนิตี้มอลล์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงพยาบาล ส่วนบริษัทที่อยู่นอกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาก่อน จะมองเรื่องของการสร้างสินทรัพย์ รายได้ก้อนใหญ่ และต้องการรายได้ที่ต่อเนื่องเช่นกัน ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพ จึงขยายธุรกิจต่อเนื่องโดยตลอด รวมไปถึงการขายสินทรัพย์เหล่านี้เข้ากอง REIT เพื่อสร้างรายได้ก้อนใหญ่อีกก้อน และเป็นการปลดภาระการดูแลลออกจากตนเองด้วย ในขณะที่รายกลางหรือรายเล็ก จำเป็นต้องอยู่แบบเจียมเนื้อเจียมตัว หรือหาโอกาสในการเข้าไปมีส่วนร่วมกับผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือหาผู้ร่วมทุนต่างประเทศเข้ามาเสริมศักยภาพ ซึ่งก็เป็นไปได้ยาก.

แหล่งที่มา เว็ปไซต์ผู้จัดการออนไลน์ วันที่ 30 พฤษภาคม 2562