การประกาศปิดโครงการพื้นที่ค้าปลีกชั่วคราวเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มีผลกระทบโดยตรงต่อผู้เช่า และเจ้าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกในช่วงตั้งแต่ 22 มีนาคม พ.ศ. 2563
โดยเปิดให้บริการได้เฉพาะร้านค้าหรือบริการในส่วนที่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ธนาคาร ร้านขายยา ร้านอาหารที่ขายเฉพาะการนำกลับไปทานที่บ้านและเปิดให้บริการอีกครั้งในวันที่ 17 พฤษภาคม พ.ศ.2563 ภายใต้เงื่อนไขที่มากขึ้นกว่าก่อนหน้านี้ การออกคำสั่งปิดศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า และโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานครและทั่วประเทศไทยไปกว่า 1 เดือนกว่าๆ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อร้านค้าและผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของโครงการพื้นที่ค้าปลีก เพราะขาดรายได้ แม้ว่าร้านค้าและผู้เช่าต่างๆ จะมีสัญญาเช่าอยู่กับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการแต่การที่ต้องปิดร้านตามคำสั่งหน่วยงานราชการนั้นสร้างผลกระทบแน่นอน และจำเป็นต้องมีการขอลดค่าเช่าจากเจ้าของโครงการ ซึ่งเจ้าของโครงการก็จำเป็นต้องลดค่าเช่าเพราะไม่อย่างนั้นผู้เช่าหลายรายอาจจะเลือกที่จะขอยกเลิกสัญญาเช่า เนื่องจากไม่มีเงินทุนหมุนเวียน ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีกในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 จึงออกมาในรูปแบบที่เงียบเหงาโครงการเปิดใหม่มีน้อยมากเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ดัชนีค้าปลีกในไตรมาสที่ 1 ติดลบ 3 – 7% แต่ในไตรมาสที่ 2 มีความเป็นไปได้ที่จะติดลบ 20 – 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา
“พนักงานร้านค้า ร้านอาหาร และผู้เช่าพื้นที่ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกจำนวนมากที่ต้องหยุดงานในช่วงที่มีประกาศปิดโครงการพื้นที่ค้าปลีก“
อุปทาน
ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ ณ ไตรมาส 2
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2563 มีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ 50,000 ตารางเมตร ดังนั้น ตลอดช่วงครึ่งแรกปีพ.ศ.2563 มีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่เพียง 55,000 ตารางเมตรเท่านั้นน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในรอบหลายปีที่ผ่านมาซึ่งมีผลต่อเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวไม่ได้เป็นผลจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เนื่องจากช่วง พ.ศ.2563 – 2564 มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีกำหนดการเปิดให้บริการไม่มากนัก เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ และโครงการส่วนใหญ่ที่มีกำหนดเปิดให้บริการในช่วงปีพ.ศ.2563 – 2564 เป็นศูนย์การค้ามากกว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบอื่นๆ พื้นที่ค้าปลีกสะสมในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบอยู่ที่ประมาณ 8,493,200 ตารางเมตร แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะพื้นที่กรุงเทพมหานครเท่านั้นจะมีพื้นที่ค้าปลีกรวมประมาณ 6,496,700 ตารางเมตร
โครงการพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉพาะคอมมูนิตี้มอลล์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกอาจจะประสบปัญหาในเรื่องของผู้เช่าที่ไม่สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ในระยะยาว เพราะผลกระทบที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 1 – 2 ที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะเริ่มเห็นผลกระทบแบบชัดเจนขึ้นหลังจากผ่านไตรมาสที่ 2 ไปแล้ว แม้ว่าโครงการพื้นที่ค้าปลีกจะกลับมาเปิดให้บริการได้อีกครั้งช่วงกลางเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา แต่เป็นการเปิดให้บริการภายใต้ข้อจำกัดซึ่งเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจ ผู้เช่าบางรายจึงเลือกที่จะปิดกิจการชั่วคราวไปก่อนในช่วงนี้
พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่เปรียบเทียบรายปี
โครงการพื้นที่ค้าปลีกที่เปิดให้บริการในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในกรุงเทพมหานครมากกว่าแบบชัดเจน อาจจะมีบางปีที่มีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่เปิดให้บริการในพื้นที่รอบกรุงเทพมหานคร แต่ส่วนใหญ่แล้วพื้นที่ค้าปลีกที่เปิดให้บริการจะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครมากกว่าพื้นที่รอบๆ ในจังหวัดปริมณฑล แต่โครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกหรือในจังหวัดปริมณฑล เนื่องจากราคาที่ดินที่ยังไม่สูงเกินไปสามารถพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกได้
อุปสงค์
อัตราการเช่าเฉลี่ยของโครงการพื้นที่ค้าปลีกแต่ละประเภท
อัตราการเช่าในบางโครงการโดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กหรือโครงการที่มีพื้นที่เช่าไม่มาก เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ ไฮเปอร์มาร์เก็ตเริ่มเห็นพื้นที่ว่าง หรือการขอยกเลิกสัญญาเช่าบ้างแล้ว ซึ่งมีผลต่อเนื่องให้ภาพรวมของอัตราการเช่าเฉลี่ยในบางพื้นที่ลดลง แม้ว่าในภาพรวมแล้วอัตราการเช่าของโครงการพื้นที่ค้าปลีกประเภทต่างๆ จะยังอยู่ในอัตราสูงกว่า 92% ขึ้นไป
ผู้เช่าทั้งรายใหญ่ และรายเล็กในโครงการพื้นที่ค้าปลีกต่างๆ อาจจะยังคงพื้นที่เช่าของตนเองไว้ก่อนในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2563 แต่ถ้าภาวะการแพร่ระบาดรุนแรงขึ้นหรือภาวะเศรษฐกิจหลังจากผ่านพ้นวิกฤตไวรัสโควิด-19 ไปแล้วยังไม่ฟื้นตัวก็คงเห็นพื้นที่ว่างในโครงการพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้นแน่นอน
ค่าเช่า
ค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการพื้นที่ค้าปลีกแต่ละประเภท
ค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการพื้นที่ค้าปลีกแต่ละประเภทจะแตกต่างกันรวมไปถึงทำเลที่ตั้งของโครงการก็มีผลต่อค่าเช่าด้วยเช่นกัน คอมมูนิตี้มอลล์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกหรือในจังหวัดปริมณฑลไม่สามารถเรียกค่าเช่าพื้นที่ได้สูงเมื่อเทียบกับโครงการที่อยู่ในพื้นที่ใกล้กับเมืองชั้นในมากกว่า โครงการพื้นที่ค้าปลีกเกือบทั้งหมดจำเป็นต้องลดค่าเช่าหรือยกเว้นค่าเช่าให้กับผู้เช่าในช่วงที่โครงการปิดการให้บริการตามคำสั่งของหน่วยงานราชการรวมไปถึงช่วงเวลาหลังจากที่โครงการพื้นที่ค้าปลีกกลับมาเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบแล้ว เนื่องจากข้อจำกัดของการใช้บริการภายใต้เงื่อนไข Social Distancing ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีผลให้การให้บริการของผู้เช่าหลายรายยังไม่สะดวกแบบก่อนหน้านี้โดยเฉพาะร้านอาหารจึงมีผลให้รายได้ของพวกเขาลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤตไวรัส
สรุปภาพรวมและแนวโน้มในอนาคต
โครงการพื้นที่ค้าปลีกยังคงไม่ฟื้นตัวหรือกลับสู่ภาวะปกติ
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังได้รับผลกระทบต่อเนื่องต่อไปจนกว่าจะไม่ต้องคำนึงถึงเรื่องการเว้นระยะห่างทางสังคม
โครงการพื้นที่ค้าปลีกในพื้นที่ใจกลางเมืองย่านที่มีกลุ่มลูกค้าส่วนหนึ่งเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติยังคงไม่ฟื้นตัวจนกว่าจะเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยได้อิสระ
ผู้เช่าหลายรายจำเป็นต้องปิดกิจการทั้งแบบชั่วคราวและถาวรในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา
ค่าเช่าและอัตราการเช่าคงอยู่ในอัตราคงที่และมีแนวโน้มที่จะลดลงในไตรมาสที่ 3 – 4 ของปีนี้
ศูนย์การค้าจะยังคงเป็นรูปแบบของโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีการขยายตัวต่อเนื่องในอนาคต
ผู้เช่าที่มีช่องทางการขายสินค้าออนไลน์จะเริ่มลดการเช่าพื้นที่ในโครงการพื้นที่ค้าปลีกลง
ร้านค้าในโครงการพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตอาจจะเป็นแค่ที่จัดแสดงสินค้าเท่านั้น ดังนั้น ขนาดพื้นที่จะไม่ใหญ่มาก
พื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนในอาคารสำนักงานยังคงขยายตัวต่อเนื่องในอนาคตเพียงแต่มีขนาดพื้นที่ไม่ใหญ่มาก
