การเกิดวิกฤตไวรัสโควิด-19 ครั้งนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อการเดินทางท่องเที่ยวของคนทั้งโลก เพราะทุกประเทศทั่วโลกปิดประเทศไม่เปิดรับชาวต่างชาติเข้าประเทศตนเอง อาจจะเปิดให้มีเที่ยวบินเข้า-ออกบ้างแต่ก็เป็นเพียงการรับคนในประเทศตนเองกลับมาหรือเพื่อการขนส่ง
ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการเดินทางไปประเทศอื่นๆ ด้วยเหตุผลใดๆ ก็ตามก็จำเป็นต้องผ่านการกักตัว 14 วันหรือต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของระเทศนั้นๆ ดังนั้น การท่องเที่ยวจึงชะงักงันแบบทันที ช่วงปลายปีพ.ศ.2562 ถึงต้นปีพ.ศ.2563 ยังมีชาวต่างชาติจำนวนมากติดค้างอยู่ในประเทศต่างๆ เพราะเที่ยวบินที่เดินทางระหว่างประเทศยกเลิกเกือบ 100% และตั้งแต่กลางปีพ.ศ.2563 เป็นต้นมา จำนวนเที่ยวบินระหว่างประเทศลดลงจนต่างจากปีก่อนหน้านี้แบบเทียบไม่ได้เลย แสดงให้เห็นว่าไม่มีการเดินทางระหว่างประเทศของนักท่องเที่ยวเลยในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา
จำนวนชาวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยในปีพ.ศ.2562 – 2563
เมื่อการเดินทางระหว่างประเทศหายไป นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เคยเข้ามาประเทศไทยปีละเกือบ 40 ล้านคนในปีพ.ศ.2562 แล้วมาลดลงไปกว่า 80% ในปีพ.ศ.2563 แม้ว่าช่วงเดือนตุลาคมจะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติเดินทางข้ามาในประเทศไทยได้บ้างแต่ก็มีจำนวนเพียงเล็กน้อยเท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีพ.ศ.2562 อีกทั้งชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามายังต้องกักตัว 14 วันในโรงแรมที่รัฐบาลกำหนดเท่านั้น จึงมีเพียงชาวต่างชาติจำนวนเพียง 10,822 คนที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคม – ธันวาคม พ.ศ.2563 แน่นอนว่าธุรกิจการท่องเที่ยวโดยเฉพาะโรงแรมที่พักต่างๆ ไปต่อไม่ได้แน่นอนในภาวะแบบนี้
อัตราการเข้าพักของโรงแรมในจังหวัดท่องเที่ยวทั่วประเทศไทยเปรียบเทียบปีพ.ศ.2562 – 2563
รัฐบาลออกมาตรการช่วยเหลือโรงแรมและธุรกิจท่องเที่ยวในช่วงปลายปีที่ผ่านมา และได้รับการตอบรับที่ดีจากคนไทยที่ต้องการเดินทางท่องเที่ยวทดแทนการเดินทางไปต่างประเทศ มีผลให้อัตราการเข้าพักของโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญเช่น เชียงใหม่ เพิ่มขึ้นมาถึงมากกว่า 70% อีกครั้งหลังจากเจอวิกฤตไวรัสโควิด-19 ในขณะที่จังหวัดอื่นๆ ก็ยังคงต่ำกว่า 40% จังหวัดที่พึ่งพาชาวต่างชาติเป็นหลักอย่างภูเก็ตลดลงเหลือประมาณ 10 – 12% เท่านั้น และคนที่เข้าพักก็เป็นคนไทยเกือบ 100% ทางเลือกที่ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมรีบดำเนินการทันทีเลยคือ การปิดกิจการชั่วคราว ให้พนักงานทั้งหมดหยุดงานไปก่อนทันที เพื่อลดค้าใช้จ่ายทั้งหมด หรือการเข้าร่วมเป็นโรงแรมเพื่อรองรับผู้ที่เดินทางมาจากต่างประเทศ แม้ว่าจะได้ค่าบริการไม่มากแต่ก็ยังดีกว่าไม่มีรายได้เลย ผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมใดที่มีภาระหนี้สินกับธนาคารก็คงต้องเปิดการเจรจากับธนาคารเจ้าของหนี้สินทันที เพื่อเลี่ยงการเป็นหนี้เสียของธนาคาร
โรงแรมขนาดเล็กหรือโรงแรมที่พักที่เปิดบริการในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาคงต้องปิดกิจการทันที จากนั้นก็ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการเจ้าของโรงแรมว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป ซึ่งมีบ้างที่บอกขายทั้งโรงแรมหรือประกาศหาผู้ร่วมทุนเพื่อดำเนินกิจการต่อเมื่อทุกอย่างกลับมาเป็นปกติ โรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวหรือโรงแรมขนาดใหญ่ที่เปิดบริการมาเป็น 10 ปีก็อาจจะยังพอที่จะประคับประคองต่อไปได้ในภาวะแบบนี้ เพียงแต่ถ้าสามารถขายได้ก็จะรีบปิดการขายทันทีเหมือนกัน แต่การขายโรงแรมในภาวะที่ธุรกิจโรงแรมอยู่ในจุดต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์แบบนี้คงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะผู้ซื้อต้องคิดมากพอสมควร เนื่องจากเมื่อซื้อไปแล้วจำเป็นต้องปิดชั่วคราวไปก่อน ไม่สามารถสร้างรายได้ได้ทันทีอย่างน้อยๆ ก็อีก 1 – 2 ปีถึงจะเริ่มเห็นทิศทางที่เป็นบวก การซื้อขายโรงแรมในช่วงที่ผ่านมาจึงอาจจะยังไม่มีให้เห็นบ่อยนัก และไม่ใช่ว่าทุกทำเลหรือว่าทุกเมืองท่องเที่ยวจะเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการซื้อโรงแรม
ทำเลหรือเมืองท่องเที่ยวที่มีคนสนใจและต้องการซื้อโรงแรมนั้นเป็นที่ชัดเจนว่าต้องเป็นเมืองท่องเที่ยวที่สามารถไปต่อได้หรือมีศักยภาพสูงเป็นที่รู้จัก เช่น โรงแรมในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวสุขุมวิท ภูเก็ตโดยเฉพาะโรงแรมที่ติดชายหาด 2 ทำเลที่กล่าวไปแล้วเป็น 2 ทำเลหลักที่ความต้องการมาก เมืองท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น พัทยา เชียงใหม่ เกาะสมุย เกาะช้างอาจจะยังไม่ใช่ทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะแบบนี้ ยกเว้นจะมีโรงแรมที่บอกขายแบบลดราคามากกว่า 50% ซึ่งนักลงทุนหรือคนที่ต้องการซื้อก็ยังต้องพิจารณาเรื่องอื่นๆ กันอีกพอสมควร
โรงแรมที่ประกาศขายในช่วงนี้ถ้าอยากให้คนสนใจหรือปิดการขายได้เร็วก็จำเป็นต้องลดราคาลงมา เช่น โรงแรมแห่งหนึ่งในภูเก็ตมีราคาประเมินที่ทำไว้ก่อนโควิด-19ที่ประมาณ 700 ล้านบาทแต่บอกขายในช่วงนี้ที่ 500 ล้านบาท เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาวไม่ไกลจากชายหาด หรือโรงแรมระดับ 4 ดาวแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานครที่มีราคาขายตั้งไว้ก่อนหน้านี้ที่ 1,100 ล้านบาท แต่ช่วงนี้ที่จำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราวก็ลดราคาลงมาที่ 900 ล้านบาท หรือโรงแรม 5 ดาวบางแห่งที่เคยตั้งราคาไว้สูงลิ่วเพราะไม่ได้อยากขายตอนนี้ลดลงมามากกว่า 50% เพราะไม่อยากดำเนินกิจการต่อไปแล้ว แม้ว่าเจ้าของกิจการอาจจะยังมีเงินทุนดำเนินกิจการต่อไปได้อีกระยะก็ตาม เจ้าของโรงแรมบางรายต้องการขายโรงแรมของตนเองแบบลับ หรือบอกเพียงในวงแคบๆ เพื่อที่จะได้ไม่เสียหน้าหรือไม่อยากให้กระทบกับกิจการอื่นๆ ของตนเอง ซึ่งเจ้าของโรงแรมกลุ่มนี้จะติดต่อกับนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจแล้วให้ดำเนินการแบบลับๆ โดยการเสนอขายตรงไปที่กลุ่มของผู้ซื้อซึ่งนายหน้ามีรายชื่ออยู่จากนั้นจึงค่อยเปิดการเจรจาเมื่อมีคนสนใจ
ในฝั่งของคนที่ต้องการซื้อนั้นก็มีทั้งผู้ประกอบการหรือบริษัทไทย และต่างชาติทั้งในรูปแบบของบริษัททั่วไปและกองทุน หรือกอง REIT ในฝั่งของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองก็มีบางรายที่สนใจเข้าซื้อกิจการโรงแรมเช่นกัน เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมเป็นหลัก ไม่ได้ผ่านนายหน้า เพราะธุรกิจโรงแรมเป็น 1 ในธุรกิจที่สามารถสร้างรายได้ได้แบบต่อเนื่อง เหมาะกับผู้ประกอบการที่ต้องการรายได้จากช่องทางอื่นๆ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อีกทั้งโรงแรมยังเป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต และยังเป็นการเพิ่มทรัพย์สินให้กับบริษัท รวมไปถึงสามารถขายเข้ากอง REIT เพื่อสร้างรายได้ให้กับเจ้าของได้อีกช่องทางหนึ่ง ยิ่งถ้าสามารถซื้อมาได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินยิ่งสามารถสร้างกำไรได้มากขึ้น ผู้ประกอบการไทยในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจอื่นที่สร้างรายได้แบบต่อเนื่องเช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ค้าปลีก ดังนั้น การเข้าซื้อโรงแรมในช่วงที่ราคาลดลงแบบนี้เป็นจังหวะเหมาะของผู้ประกอบการกลุ่มนี้ เพียงแต่เป็นการเจรจาตรงกับเจ้าของโรงแรมหรือผ่านนายหน้าที่พวกเขาไว้ใจเท่านั้นไม่มีการเปิดเผย โดยจะเปิดเผยก็ต่อเมื่อการซื้อขายจบลงแบบสมบูรณ์แล้วเท่านั้น
ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์
